买房是人生大事，在我执业中经常会遇到当事人在交完定金之后因为各式各样原因不想买了。那么什么情况下，我们才能要回定金呢？
开门见山，先说结论。（这里只讨论交了定金但未网签的情况）
不论你不想买的理由是什么，你都需要去履行认购书的义务，积极地按照约定时间、约定地点去找开发商磋商，要求开发商与自己签署正式买卖合同。在签署正式合同过程中，如果因为对于合同主要条款不能达成一致的，属于不可归责于双方的原因，开发商需要退还购房者已付定金。
接下来我将详细展开，分析论证。
许多人在买房的时候，根本没有看自己签的是什么东西，往往时候是遇到问题了，才拿出看看。
在大多数情况下，我们初次到售楼处产生购买意向后，置业顾问会拿出一张A4或者A3纸，让我们签署的同时并交纳定金。这个协议的内容各异，一般包括拟购买房屋的地址、价格、面积、付款方式、定金数额、签订正式合同的时间等等。
这个协议在法律性质上属于预约合同，它的作用是为了约束督促双方在将来一定期限内订立正式合同。
也就是说，我们签了认购书之后并不代表我们一定要购买，我们具有的唯一义务就是积极为签署正式合同进行磋商。那么既然是磋商，就有谈成和谈不成。谈成了皆大欢喜；谈不成，开发商退钱。
那是不是我们随便说不满意正式合同内容就能退钱呢？
答案是否定的。
在这里要切记不能随便反悔，我遇到过很多当事人，以对方的房子质量不行、周边环境不好或者自己家里不同意等等想要开发商退钱，这个就属于买方违约了，退钱就是不可能的了。
因为在认购书中双方已经就价款、面积、地址、付款方式做出了约定，如果再就这些条款要求变更，就属于买方违约了。
常见的在认购书中没有提到，但又影响正式合同签署的条款有交房时间、违约责任、争议解决方式等。我们需要就这些条款重点审查，看是否公平合理。
下边附法条原文和法院的判例。
适用的法律法规有：
《民法典》
第495条
当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等，构成预约合同。
当事人一方不履行预约合同约定的订立合同义务的，对方可以请求其承担预约合同的违约责任。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第4条
出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
《商品房销售管理办法》
第16条 商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。
商品房买卖合同应当明确以下主要内容：
（一）当事人名称或者姓名和住所
（二）商品房基本状况；
（三）商品房的销售方式
（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；
（五）交付使用条件及日期
（六）装饰、设备标准承诺；
（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任
（八）公共配套建筑的产权归属；
（九）面积差异的处理方式
（十）办理产权登记有关事宜；
（十一）解决争议的方法
（十二）违约责任；
（十三）双方约定的其他事项。
判例引用：
济南市中级人民法院
（2018）鲁01民终4799号
一审法院认为：本案中，虽然被告辩称其已向原告充分公示了《济南市商品房买卖合同》及补充协议，但此行为不能说明原告已对相关合同条款予以认可，原告有权在签订合同前阅读条款并与被告协商。原被告因就商品房买卖合同的具体条款、交付款项和签订的先后顺序未能协商一致，导致合同未能签订，系不可归责任何一方的事由。原告主张解除定金合同、要求被告返还50000元定金的诉讼请求，符合法律规定，一审法院予以支持。判决:一、解除原告潘晓虹与被告济南盛唐置业有限公司于2017年11月24日签订的《定金合同》。二、限被告济南盛唐置业有限公司于判决生效之日起十日内返还原告潘晓虹定金50000元。
本院认为，济南盛唐公司与潘晓虹于2017年11月24日签订的《定金合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。该《定金合同》是为订立《商品房买卖合同》而签订，应属于商品房买卖预约合同，双方在签订《商品房买卖合同》前，均有阅读合同条款及相互协商的权利，而本案双方就《商品房买卖合同》的具体条款、交付款项和签订的先后顺序未能协商一致，导致《商品房买卖合同》未能订立，双方均无过错和违约行为。因此潘晓虹要求解除与济南盛唐公司签订的《定金合同》和返还定金的请求合理合法，应予支持。济南盛唐公司辩称其已向潘晓虹充分公示了《济南市商品房买卖合同》及补充协议，但此行为不能说明潘晓虹已对相关合同条款予以认可。虽然《定金合同》中有“无论何种原因导致乙方（以下乙方指：潘晓虹）未按本合同约定签订《济南市商品房买卖合同》及补充协议，均按乙方违约处理，甲方（以下甲方指：济南盛唐公司）有权解除合同，不再另行通知乙方，并有权将该房屋另行出售，且依照本定金合同约定不予返还乙方所支付的定金……”的约定，但该条款明显有违公平原则，明显加重了潘晓虹一方的责任，一审法院未予采信并无不当。
综上所述，济南盛唐公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
二审裁判结果
驳回上诉，维持原判。
注意：法律法规、司法解释更新速度很快，上述法条于本文发布时间即2021年8月12日现行有效。
免责声明：实务中的情况纷繁复杂，本文章只就普遍问题进行理论分析，不构成任何引导和建议。具体处理方式需要结合不同情况单独分析。个人在和开发商的谈判中往往处于劣势，一定要慎重处理。
更多内容，欢迎关注小曹说法，曹律师带你一同讨论生活中的法律问题。转发请注明出处。
