在贷款购房时，对于首套房和二套房的区分，由于每个城市政策和每个人的自身情况是不同。相对于首套房，首次购房标准更为严格，有部分人可能没有了购买首套房的资格。那么，首套房和二套房的认定标准是怎么区分的？两者之间又有哪些区别？今天由宅猫找房编辑部来和大家分享一下首套房与二套房的相关信息。
一、首套房认定标准？
1、贷款买过一套房且商业贷款已结清的，若再贷款买房算首套。
2、贷款买过一套房后期卖掉，在房屋登记系统查询不到房产，但是在银行征信系统里能查到贷款记录，如果再贷款买房算首套。
3、已经用全款买过一套房，如果再贷款买房算首套。
4、全款买过一套房后来卖掉，房屋登记系统查不到房产，再贷款买房算首套。
5、个人名下有两套房的商业贷款记录，贷款全都已还清并且出售，同时能够提供两套住房出售的证明，这种情况下再贷款时算首套。
6、个人名下有一套房商业贷款已还清，另一套是公积金贷款已出售，同时能够提供住房出售的证明，申请商业贷款再买房算首套。
7、夫妻两人其中一方婚前买房使用商业贷款，另一方婚前购房用的是公积金贷款，婚后两人想要以夫妻名义共同贷款。若是贷款已还清，银行业金融机构可以根据借款人偿付能力、信用状况等具体因素灵活把握贷款利率和首付比例。
8、夫妻两人一方婚前有房但无贷款记录，另一方婚前有贷款记录但名下无房产，婚后买房申请贷款算首套。
但是，这里需要额外指出的是，目前在贷款买房时，有些银行还会严格区分“首次购房”与“首套房”，相对于首套房，首次购房标准更为严格，也就是说，此前既没买过房也没贷过款的，是标准的“首次购房”，购房的首付比例也会低于已有过购房经历的人。
二、二套房认定标准？
1、贷款买过一套房，在商业贷款没有还清的情况下在再贷款买房被认定为二套房。
2、个人名下有两套房，都是采用商业贷款方式购买的。一套房商业贷款已还清，另一套房商业贷款没有还清，这种情况下再贷款买房为二套房。
3、在“首套房”认定标准比较严格的银行，只要是以前办理过住房贷款，无论贷款是否还清或者房子是否卖掉，再贷款买房都会认定为二套房。
4、在“首套房”认定标准严格的银行，只要名下有房产，无论全款购买还是贷款购买，再贷款买房都认定为二套房。
5、夫妻双方其中一方婚前买房使用商业贷款，另一方婚前购房使用公积金贷款，婚后两人再以夫妻名义共同贷款，如果婚前的贷款没有还清也是被认定为二套房。
6、要准备结婚两人，在未领取结婚证的情况下，其中一方名下有房产但房贷未还清，另一方没有任何房产和房贷记录。两人结婚以后由无贷款记录的人申请贷款买房，会因为双方是新购买房产的产权人而被认定为二套房。
7、婚后双方共同贷款购房，离异后其中一方再次申请贷款购房，在这种情况下购房被认定为二套房。
8、父母名下有住房，若以未成年子女名义再购房的话会被认定为二套房。
三、购买首套房和二套房有什么区别？
1、首付比例不同
在部分不限购、限贷的城市里，如果购买的是首套房，并且是通过商业贷款买的，商业贷款的首付比例一般为20％。至于二套房商业贷款首付款比例，则为30％。
2、利率上有区别
在各地房贷利率不断上涨的情况下，二套房的贷款利率是要比首套房的贷款利率高出不少的。如果就公积金贷款而言，二套房贷款的贷款利率，是在首套房的公积金贷款利率的基准础上再上浮10%的。
3、贷款额度有区别
二套房贷款额度要比首套房的贷款额度低很多。据国家新政策，首套房借款人可贷的额度，最高为购房款的7成，首付为3成，公积金贷款，首付则可低至2成，如果是二套房商贷，借款人最高仅可贷6成，首付则要4成，最主要的原因是贷款额度与借款人的资质有关。
4、贷款的难度区别
二套房的贷款难度要比首套房贷款难度高很多，尤其是在遇到银行资金比较紧张的时候，二套房的贷款往往是很难申请到的。
