旧文《浦东内环的优势，还能维持多久》中环二讲过，浦东大部分优质配套集中在内环。
浦东一共13座10万方以上商场，7座位于内环；
浦东共计8家三甲医院，3家位于内环。
内环除了塘桥、杨东，大部分片区学校都在二梯队以上。出了内环，能称得上学区的寥寥无几。
然而浦东内环房价却远远跑输大盘！
01
提起浦东内环房价，就不得不提上海绿城。
这个绝对的品质标杆，单价已经快被御桥追上。
万科海上传奇单价曾经达到12万，现在回落至10万出头。
上海绿城单价也仅10万出头，五一当天竟然有套成交跌破10万。
如果只看单价，两个小区已经完全是同一梯队。
地段上，两个小区差距太大。一个内环内，一个外环内。
发展程度差距也大，上海绿城周边居住氛围浓厚，御桥向西大片城乡结合区、向北上农批。
杨东环境
上海绿城被御桥追上，是因为这几年浦东内环大幅跑输。
2020年到现在是一个完整周期，所以我们取了2019年底的数据做参考。
浦东内环，大量小区涨幅都在30%以下，上海绿城更是连20%都没有。
即使是号称领涨的联洋，也只是仁恒河滨城等标杆跑赢大盘。当然，现在也是回落最严重。
浦东内环外，大量标杆小区涨幅跑赢内环内。
2019年，上海绿城成交单价接近9万，万科海上传奇却只有7.4万左右。
经过2020年这波涨幅，两个小区基本拉平。
实际上浦东大部分优质小区，涨幅都在50%左右。
这意味着，如果只是追求升值，2019年选择内环外次新房更具优势。
不管你预算多少，都能在内环外找到替代对象。
当然，浦东内环也有涨幅不错小区。
塘桥浦江海景、国信世纪海景等等涨幅都非常高。
同样是杨东地区，仁恒公园世纪涨幅就比上海绿城高很多。
或者说，内环次新房涨幅并不低，涨幅低的是房龄15年以上小区。
上海绿城品质虽高，却是2002年产品，算不得次新房。
当然如果你以为全浦东，房龄大于15年就涨不动，就又错了。
御桥民康苑品质比较一般，2019年时只卖5.7万元/平米，现在早已突破8万，甚至有8.9万的成交。
金杨东方丽景建于2005年，2019年时成交均价5.8万元，现在站稳8万。
为什么只有浦东内环15年以上的房子受到伤害？难道大家要抛弃浦东内环？
02
如果按照传统房价分析逻辑，这个问题一定看不懂。
以前我们怎么看房价？看配套、看通勤、看房屋品质，一进售楼部销售就拿着激光笔开讲：我们这地铁如何、医院如何、商业如何……
这些东西对自住很重要，对投资几乎没有参考意义。
决定房子价格的只有供需关系，其他都不重要。
浦东内环个方面都秒杀其他区域，然而供需上出了大问题。
与浦西不同，浦东几乎从零开始，大片的农田上高楼大厦拔地而起。
优势是路网通畅、社区环境优良，缺点就是产品同质化太严重。
浦东内环绝大多数小区都建于1991-2005这15年，15年间，浦东内环几乎开发完毕。
浦西由于历史包袱重，一直是陆续开发，房龄分布更加分散。
比如南京西路，大部分小区建于1980年之前，其实是大致平均分布在1920-2010年间。
其实浦东内环也分化严重，老房子几乎全在梅园、潍坊，花木、杨东、源深、联洋、塘桥几乎都是1995年后的小区。
这就导致房源进一步同质化，花木杨东一带小区区分度不高。
如果只是房源同质化，还有办法解决，比如周浦、唐镇同质房源也多。
区别在于，唐镇、周浦卖的便宜啊。
周浦大部分小区其实400-600万就能买到，客群基数足够。
浦东内环1995年后的小区，很多都卖到1000万以上。
这些小区我们称之为初代商品房，品质比老公房高很多，普遍都有电梯，与新房却有一定差距。
这个时代的小区，110平两房、140平三房是主流，单价都要10万以上，总价并不便宜。
浦东内环至少有这种小区180个，按每个小区800户计算，共计144000套。
正常小区换手率3%左右，意味着浦东内环大约有4320套初代商品房在售。
2022年，北上广深一共成交1000万以上二手房9939套，上海最多，5076套。
一个浦东内环就4000套左右量级，卖给谁去？
当然以上数据有点偏差，二手房成交价有做低、浦东内环初代商品房也有卖不到1000万的。
不过量级是准确的，浦东内环房子太多、总价又太高，中产客户明显不够用了。
这也是环二认为大虹桥不可能站稳10万的原因之一。
大虹桥将来二手库存也在几万套以上，刚交付时换手比例更高，单价突破10万，意味着大虹桥遍地都是千万豪宅。
上海真的不需要那么多1000万以上的房子。
不是房子好不好的问题，是社会上就没那么多千万级客户。
大虹桥站稳10万，意味着同级别的江桥、南翔、浦锦、周康、唐镇等等都要站到10万。
千万级客户不翻个几倍根本不够用。
所以环二反复的讲，看房子你容易迷失自己，最准确的方式是看人。
03
以上是浦东内环初代商品房涨不动的重要原因。
当然浦东内环如果魅力足够大，浦东甚至上海客户都过来定居，房价也能维持住。
可惜的是，浦东客户并不迷恋内环，大量客户接受不了初代商品房的品质。
浦东楼市中新上海人占比很高，能买得起千万豪宅的外地人，家里条件一般还不错。
他们可能在宁波或者南京，住着当地标杆小区，来上海后很难接受2000年前后的商品房。
环二去年接待过一个客户，上班在前滩，他们不仅要求小区品质高，对地库入户大堂都有要求。
浦东有四驾马车，贡献了浦东超过三分之二的GDP，大部分年轻人上班都在这四个地方。
只有陆家嘴客户住内环通勤具有优势，外高桥、金桥、张江客户不一定非得挤进内环。
张江客户选择唐镇与联洋，至少上班通勤上差距不大。
在学区外流的情况下，中环外的一些品质小区吸引了越来越多高端购买力。
而且初代商品房遇到了另一个硬伤：车位比不够。
联洋13个品质小区，综合车位比不到1:0.5，两户人家分不到一个车位。
浦东的特点是，面积广阔、道路宽阔，天然的适合自驾出行。
车位不够的问题，越来越影响大家入住内环。
综合而言，产业、规划、人群特点决定了浦东客户不一定选择内环，内环千万豪宅又过于集中，价格就面临很大压力。
当然如果只是自住，浦东内环依旧具备性价比。
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以上为正文
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