这个项目上周开放了营销中心和样板房，花钱找大V做了广告，除了标题改一下，加一些按语，所有通稿都是按一个模子出来的，估计这些大V连这个项目去看也没有去看过，所以你也不指望能从那里得到什么买房建议，肯定是屌炸天，六边形战士之类话术。我们实地踏勘了一下，开发商花了钱的我们就不写了，写点自己感触的。
壹
项目在大王山这个片区，位置不是最好的，地块形状也不是最好的，整个项目容积率2.24看起来不高，但是两北两个地块容积率并不一样，一期所在的南地块容积率1.86，限高54米，接近于东侧华润润樾府项目容积率，二期所在北地块容积率2.73，限高80米。
这个地块类似于麓谷尖山湖片区美的麓府项目，偏离于潭州大道核心，但是距离学校是最近的，东南侧是社仓小学，品牌未确定，西侧是岳麓实验高中，西北侧是社仓中学，拟引入长郡品牌。不过大王山片区教育政策是小学就近，初中需要区域派位，并不是麓谷的对口直升，距离学校近的优势并不是那么大，假如给你派到了南雅湘江中学，开车接送是少不了的。
一期距离地铁3号线山塘站就隔了一个华润润樾府项目，大约400米，所以在宣传配套时会把目前瞄准整个大洋湖，一站地铁就可以享受洋湖商圈的商业，医院是私立的省妇女儿童医院，有朋友说，条件是好，服务也好，就是价格也挺那个，会感到肉疼。
北侧的联江路前行不远就是绕城高速的匝道，上下高速挺方便，将来这里改了三环，不收费的话，出行会更方便一些。北侧路对面是一个安置小区洋湖明园，明园沿街还做了个商业街，将来华润润樾府、梦想项目交房之后，这里可以做成夜宵一条街，也算给洋湖明园的业主创收一下。
从这样的条件看，这个项目缺乏自然资源条件，定位高端是不可能的，何况限价13000元/平米。所以这个既然定位刚需的项目主要竞品是瞄准保利长交锦上这个项目的，所以一期的规划产品也是类似的，都是刚需与刚改。
这个项目是同期拍卖土地最晚入市的，有时候时间是个最好的魔术师，当下龙湖、华润等项目刚改产品基本去化完毕，保利身陷维权丑闻难以脱身，相当于这个片区需要新的兴奋点了，梦想正好赶上趟。
贰
项目的规划有些类似于中海寰宇天下的布局，将不同客户或者说不同产品分布在不同的组团中。
项目一期总共分了5排，第一排是170平米左右的一梯两户11层小高层，第二、三排是142平米左右跃层两梯两户16层左右小高层，第四、五排是110、128、140平米两梯三户17层左右小高层。
项目宣传是围合式布局，实际上是兵营式的呆板布局，只不过地块形状有些变态，所以在三四排中间做了一个景观中央公园，不过这个是成本很低的大草坪。
我们在以前很多篇幅里提过消防登高场地对于园林的影响，只要两栋楼之间布置了两个消防登高面，基本上这个园林就没有多少绿化了。这个项目的消防登高场地我们都在平面图上标了一下。
第一排是11层的小高层，消防登高场地位于南侧。在沙盘上面的示意是这样的。
第二排是16层的小高层，消防登高场地位于北侧。在沙盘上面的示意是这样的。
第三排是16层的小高层，消防登高场地同样位于北侧。这里要特意提出第三排的6#栋，因为北侧是社区入口，做了榉树阵，所以没有办法再做消防登高面，就把消防登高场地放在了东侧，这就相当于4#、5#、6#、7#这四栋中间集中布置了三块消防场地，这里估计是大面积的硬化场地，性价比是最低的。
第三排与第四排中间是我们说的围合中央公园。
所以将四五两排的消防登高面全部做到了两排之间，相当于两栋楼下面都是硬化，中间围合着一圈园林，这里是沿着中央园林做了一个运动公园，环形跑道绕了一圈。
在沙盘上面的示意是这样的。
不过园林降标是非常容易的。在这个项目的园林展示区里我们正好找到两个样本来说明园林如何实现悄无声息的降低标准。
这张照片是140平米样板间外面的绿化，大乔的树池就是全部由锦绣杜鹃塑了个型，这个就是低标准。
再看这张台阶转角的景观点。
层层叠叠，组合了好多种灌木，这个多植株的组合肯定比只有一种植株难打理，费用高。
以前小楼有一园林同事最喜欢用这种黄杨、杜鹃、女贞一铺到底，估计是给别人戴绿帽子戴习惯了，只习惯绿色。
这个展示区做的很一般，大乔主要是朴树、乌桕、落羽杉，可能客户定位刚性客户，没必要做太好，还不如把费用预算给中介，给点高佣金，把房子快速脱手才是王道，所以未来全城中介称道此项目是河西王者不要惊讶，梦想可以用高佣金给项目贴点金，园林啥的就算了。
叁
最后谈一下户型。
142平米的跃层产品脱胎于汉唐翰林府、汉高学士府的135平米的复式产品，都是两面宽朝南，这个产品比起华润润樾府的190平主米复式洋房相差太远，主要原因还是华润润樾府190平米产品是三开间朝南，客厅的层高是不变的，奇偶层在两侧的卧室上空挑空。这样设计的好处是客厅的上空可以不预留上下水，用我们评价中港江来项目143平米的跃层产品，就是头顶可以不用过米田共。
汉唐翰林府130平米复式
华润润樾府190平米复式
中港江来143平米复式
这个跃层产品还有一个问题是厨房面积太小，看起来还不如项目110平米三房的厨房面积大。
110平米户型是连廊布局的中间户，这个户型各个空间的开间尺寸都还可以，整体面宽超过10米，明显是对标保利长交锦上项目做的。
与110平米户型共一个电梯厅的是128平米的四房，这个面积是边户140平米的的缩小版。
140平米户型是独立电梯厅设计，比较有特色的是做了一个双胞胎房，就是北向两个卧室可以将隔墙拆除。
因为这个是54米以下的小高层，这是二类高层，相对于54米以上的一类高层，可以省一部剪刀梯，公摊面积可以节省近20平米，所以你拿这个户型对比80米高层的同面积产品，会觉得面积大一些，只看这个客厅面宽6.5米就超越了同面积段产品，有人会拿这个吹说是户型创新。
其实容积率降低了，高度降低了，公摊变小了，套内面积变多了，自然就显得大了，所以想住好房子，根本还是把容积率降下来，多做一些洋房、小高层，你会觉得长沙以前的二手房都是垃圾，怎么会有兴致买二手房？这个项目的户型还有的优点是赠送面积做足了，平层都会有一个房间按阳台报建，只计一半面积，另一个是层高有3米高。
不过不完美的是层高都做3米高了，还没有做个设备平台做中央空调，而是全部预留了分体空调位，这样这个项目的飘窗都不能做到通长飘窗，都会有一堵宽宽的墙。
这个两梯三户的户型都是内开门的，估计是外面的过道做得有些窄，可以参考一下清控尖山湖的两梯三户前室过道，这也是为了控制公摊吧。
清控尖山湖电梯前室参考。
142平米的复式入户门是外开的。
最后把这个复式产品样板间照片走上一波。
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