全款和按揭的价格差背后有什么猫腻？
这个视频为你揭开河南驻马店的购房内幕：全款购买单价为6300元/平方米，按揭贷款则为6800元/平方米。然而，同一件房子的价格竟然相差500元/平方米。这是怎么回事呢？原来，在这个楼盘，按揭贷款的审批时间一般只需要一两天，回款速度与一次性付款几乎相同。为什么会有这么大的价格差异呢？这里面涉及到两个关键问题：在建工程抵押和按揭贷款保证金。
这个视频非常有价值，一定能帮到你。在建工程抵押是指开发商将正在建设中的房屋和其他建筑物抵押给银行，以获得继续开发资金的贷款（最高可达房屋估值的50%）。
接下来，我们来了解一下按揭贷款保证金的概念。银行在批准业主贷款时会向开发商收取一定比例的保证金，作为业主后续不还款时开发商需要承担的连带责任。如果业主不还款，银行可以用保证金来冲抵。银行批准贷款需要满足三个条件：业主征信良好、首付款打入监管账户、在建工程抵押必须解除。
接下来，我们来分析一下为什么价格会有这么大的差异。
以总价50万的房子为例，开发商可以用业主的房子进行在建工程抵押，最高可获得贷款25万。业主需支付20%的首付款（即10万），从银行贷款40万，银行扣留贷款的10%保证金4万，剩下36万归开发商所有。
开发商得到的钱是首付款10万和业主从银行贷款的36万，而监管账户里的10万首付款不能随意使用，只有业主从银行贷款的36万可以使用。但开发商要想获得这36万，必须先偿还在建工程抵押的25万。实际上，开发商到手的钱只有11万。
那么，开发商会愿意这样折腾吗？
一次性付款就不一样了，开发商不一定会把钱存入监管账户，方便挪用资金。有时候，业主全款购买的房子迟迟无法备案，就是因为开发商挪用了资金或者进行了在建工程抵押。
总的来说，5年的营销经理和2年的项目经理为你解读房产市场的不同之处。
