第一节 建设用地使用权概述
一、建设用地使用权的概念
是指自然人、法人或非法人组织依法对国家所有的土地享有的利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施的权利。
二、建设用地使用权的特征
（一）客体为国有土地
（二）目的限于从事建设活动
（三）具有期限性
（1）居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或者其他用地50年。
（2）只有住宅建设用地使用权期限届满时，可以自动续期，其他类型的建设用地使用权在期限届满后，只能申请续期，并且需要重新签订合同、支付土地使用权出让金，并办理登记。
第二节 建设用地使用权的取得一、以出让方式设立建设用地使用权
（一）建设用地使用权出让的概念
是指国家以土地所有人的身份将建设用地使用权在一定期限内让与土地使用人，并由土地使用人向国家支付土地使用权出让金的行为。
（二）建设用地使用权出让的特征
（1）交易性；（2）有偿性；（3）期限性。
（二）建设用地使用权出让的方式
1.协议出让；2.招标出让；3.拍卖出让；4.挂牌出让。
（三）建设用地使用权出让合同
1. 通过招标、拍卖、协议等出让方式设立建设用地使用权的，当事人应当采用书面形式订立建设用地使用权出让合同。
2. 根据《民法典》第348条的规定，建设用地使用权出让合同一般包括下列条款：（1）当事人的名称和住所；（2）土地界址、面积等；（3）建筑物、构筑物及其附属设施占用的空间；（4）土地用途、规划条件；（5）建设用地使用权期限；（6）出让金等费用及其支付方式；（7）解决争议的方法。
二、以划拨方式设立建设用地使用权
（一）建设用地使用权划拨的概念
是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。
（二）建设用地使用权划拨的特征（1）公益性；（2）无偿性；（3）无期限性；（4）限制流通性。
（三）建设用地使用权划拨的适用范围
根据相关法律法规和规章的规定，确属必需时，可以由县级以上人民政府依法批准划拨设立建设用地使用权的范围，包括如下四类。国家机关用地和军事用地，城市基础设施用地和公益事业用地，国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，法律、行政法规规定的其他用地。
三、建设用地使用权的公示
《民法典》第349条规定：“设立建设用地使用权的，应当向登记机构申请建设用地使用权登记。建设用地使用权自登记时设立。登记机构应当向建设用地使用权人发放权属证书。”。
第三节 建设用地使用权的效力
一、建设用地使用权人的权利
（一）建设用地使用权的转让
建设用地使用权的转让，是指建设用地使用人不改变权利的客体和内容，将其权利以合同方式再行转移的行为，包括互换、出资、赠与等形式。
建设用地使用权转让合同。建设用地使用权转让合同必须以书面形式订立，一般包括下列条款1）当事人的名称和住所；2）土地界址、面积等；3）建筑物、构筑物及其附属设施占用的空间；4）土地用途；5）使用期限；6）转让价款的数额及其支付方式；7）解决争议的方法。
根据《城市房地产管理法》第39条的规定，以出让方式设立的建设用地使用权的转让依法应具备以下条件。1）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；2）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25％以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。
以划拨方式设立的建设用地使用权的转让须经有批准权的人民政府审批，并办理建设用地使用权出让手续。
5. 建设用地使用权转让的变更登记。变更登记是建设用地使用权发生变动的要件，亦即，未经变更登记，建设用地使用权转让不生效力，受让人并未取得建设用地使用权。但是，是否办理变更登记手续对建设用地使用权转让合同的效力没有影响。
（二）建设用地使用权的抵押
建设用地使用权的抵押，是指抵押人以其建设用地使用权向抵押权人提供债务履行担保的行为，债务人不履行到期债务或出现当事人约定的实现抵押权的条件时，抵押权人有权依法从抵押的建设用地使用权的变价款中优先受偿。
（三）建设用地使用权的出租
建设用地使用权的出租，是指建设用地使用人作为出租人，将建设用地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人交付租金的行为。
（四）房地一并处分原则
按照建设用地使用权和建筑物所有权的主体保持一致的原则，我国法律要求建设用地使用权与建筑物所有权一并处分，即房地一并处分原则。
二、建设用地使用权人的义务
（一）支付出让金等费用；（二）合理利用土地；（三）按土地用途使用土地；（四）恢复土地原状。
第四节 建设用地使用权的消灭
一、建设用地使用权消灭的事由
（一）建设用地使用权作为物权的一种，有关物权消灭的一般原因也同样适用于建设用地使用权。
（二）此外，建设用地使用权自身还具有一些特殊的消灭事由，主要包括如下几种
期限届满而未续期；土地灭失；因公共利益需要而被提前收回；因土地闲置而被收回；因建设用地使用权人停止使用等原因而收回；因其他事由而消灭。
二、建设用地使用权消灭的法律后果
根据房地一并处分原则，在建设用地使用权消灭时，应当同时对土地之上的房屋等不动产进行处理。
首先应当根据当事人之间的约定来进行处理；如果当事人之间没有约定，或者约定不明确的，则依照法律、行政法规的规定来处理；此外，在建设用地使用权消灭时，出让人应当返还土地并负责恢复原状，同时应当及时办理注销登记，登记机构应当收回建设用地使用权证书，土地使用者应当交还土地使用证。否则就会出现真实权利状况与登记状况不相符的情形，有可能损害第三人利益、引起交易秩序混乱。
第五节 集体建设用地使用权
一、内容
（一）集体建设用地使用权不同于一般意义上的建设用地使用权，是指在集体所有的土地上设立的建设用地使用权。
（二）一般意义上的建设用地使用权，是指在国家所有的土地上设立的、以建造建筑物、构筑物及其附属设施的用益物权。
（三）集体建设用地使用权虽然也是为了从事建筑物、构筑物及其附属设施的建造，但并不是在国家所有的土地之上设立，而是在集体所有的土地之上设立，因此，其具有不同于一般意义上的建设用地使用权的特征。
（四）农村集体所有的土地，根据土地用途的不同，可以分为农用地和建设用地。
（五）根据《民法典》第361条的规定，集体所有的土地作为建设用地的，应当依照土地管理的法律规定办理。
二、在集体所有的土地上设立的建设用地使用权，主要包括如下几类
（一）农村集体公益用地使用权
（二）乡镇企业建设用地使用权
三、集体经营性建设用地使用权
（一）集体经营性建设用地使用权，是指根据土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人通过出让、出租等方式为单位或者个人设立的集体土地使用权。
（二）通过出让等方式取得的集体经营性建设用地使用权可以依法进行转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律、行政法规另有规定或者土地所有权人、土地使用权人签订的书面合同另有约定的除外。
集体经营性建设用地的出租，集体建设用地使用权的出让及其最高年限、转让、互换、出资、赠与、抵押等，参照同类用途的国有建设用地执行，但法律、行政法规另有规定的除外。
