关于国有建设用地使用权及房屋所有权，笔者在之前的文章提及过，是最为常见的权利类型。其表示的是土地的权利类型为国有建设用地使用权，房屋的权利类型为所有权。
此处需要解释一个常见的理解误区，大家通常说的“七十年产权”指的是住宅用地的使用期限为70年，这也就和土地登记的是使用权相呼应。民法典第三百五十九条对此也有规定：住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。土地的使用期限一般从土地出让合同签订时开始计算，包含房屋建设周期与房屋使用周期。而房屋登记的是所有权，不存在使用期限，自然也没有续费的说法。
图1 国有建设用地使用权及房屋所有权登记示意图
以下笔者将介绍国有建设用地使用权及房屋所有权常见的登记类型：
1、首次登记
首次登记是指权利第一次登记。房屋未办理首次登记的，一般不得办理其他类型登记。
商品房的首次登记一般由房地产开发公司在房屋竣工后申请，登记在房地产开发公司名下。申请时一般需要提交以下材料：
（1）登记申请书；
（2）申请人身份证明；
（3）不动产权属证书或者土地权属来源材料；
（4）建设工程符合规划的材料；
（5）房屋已经竣工的材料；
（6）房地产调查或者测绘报告；
（7）建筑物区分所有的，确认建筑区划内属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房等材料；
（8）相关税费缴纳凭证；
（9）法律、行政法规等规定的其他材料。
2、转移登记
针对已经登记国有建设用地使用权及房屋所有权的房屋，如其权属发生转移的，一般由当事人申请转移登记。权属转移的情况一般包含：
（1）房屋买卖、互换、赠与的；
（2）房屋继承或受遗赠的；
（3）作价出资（入股）的；
（4）法人或其他组织合并、分立等导致权属发生转移的；
（5）共有人增加或者减少以及共有份额变化的；
（6）分割、合并导致权属发生转移的；
（7）因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书等导致国有建设用地使用权及房屋所有权发生转移的；
（8）法律、行政法规规定的其他情形。
（图文无关）
特别说明的是，商品房经过首次登记至房地产开发公司名下后，再经过转移登记至购房者。因此，从这个角度来说，购房者从房地产开发公司购房后，该房屋已为二手房。
同时需要注意的是，转移国有建设用地使用权的，其范围内的房屋所有权一并转移；转移房屋所有权的，其范围内的国有建设用地使用权一并转移。
对上述内容民法典也有规定，民法典第三百五十六条规定：建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。第三百五十七条规定：建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。民法典第二百七十三条还规定：业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。第二百七十四条规定：建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。
（图文无关）
综上所知，当购房者从房开公司购置房屋后，该住宅用地的使用权也一并转移至购房者，该部分包括建筑区划内业主共有的道路、建筑区划内业主共有的绿地、占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位等，同步转移的还包括建筑区划内的其他公共场所、公用设施、物业服务用房和社区用房等。
因此，如果房开公司以法人的身份不再占有该住宅用地内的任何房屋，从民法典的角度其便无权使用、收益和处分上述业主共有区域。若其仍然占有房屋，亦无权单独使用、收益和处分上述业主共有区域。
（图文无关）
申请转移登记时一般需要提交以下材料：
（1）登记申请书；
（2）申请人身份证明；
（3）原不动产权属证书；
（4）国有建设用地使用权及房屋所有权转移的材料；
（5）划拨国有建设用地使用权及房屋所有权转移的，还应当提交有批准权的人民政府的批准文件；
（6）依法需要补交土地出让价款、缴纳税费的，应当提交土地出让价款缴纳凭证、税费缴纳凭证；
（7）法律、行政法规等规定的其他材料。
3、变更登记
针对已经登记国有建设用地使用权及房屋所有权的房屋，如发生变更的，由权利人申请变更登记。变更的情况一般包含：
（1）权利人姓名或者名称、身份证明类型或者身份证明号码发生变化的；（常见的如权利人改名、更正姓名和身份证明号码等）
（2）不动产坐落、界址、用途、面积等状况发生变化的；（常见的如房屋改变用途、房屋加高等）
（3）国有建设用地使用权的权利期限发生变化的；
（4）同一权利人名下的不动产分割或者合并的；
（5）法律、行政法规规定的其他情形。
（图文无关）
需要注意的是，变更登记的原因可能是先前登簿的信息有误，也有可能是房屋的现状发生改变，与登簿的信息不符。
变更登记与转移登记的主要区别在于权属是否发生转移。如张三改名为张五，则应对其名下的房屋申请变更登记，变更权利人为张五。若张三将名下的房屋赠与李四，则该房屋的权属从张三转移至李四，张三与李四应申请转移登记。
申请变更登记时一般需要提交以下材料：
（1）登记申请书；
（2）申请人身份证明；
（3）不动产权属证书；
（4）国有建设用地使用权及房屋所有权变更的材料；
（5）法律、行政法规等规定的其他材料。
4、注销登记
针对已经登记国有建设用地使用权及房屋所有权的房屋，如有下列情形之一的，当事人可以申请办理注销登记：
（1）房屋灭失的（一般指因某种原因导致房屋出现实质上和功能上的灭失，常见的有自然灾害导致房屋破坏、危房拆除、拆旧建新等。）；
（2）权利人放弃权利的（一般是权利人主观上放弃对该房屋占有、使用、收益和处分的权利，属于形式上的房屋灭失。）；
（3）因依法被没收、征收、收回导致不动产权利消灭的（房屋作为不动产必须依附土地而存在，故若土地被依法没收、征收、收回，房屋则因失去空间载体导致权利消灭）；
（4）因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书致使国有建设用地使用权及房屋所有权消灭的；
（5）法律、行政法规规定的其他情形。
（图文无关）
申请注销登记时一般需要提交以下材料：
（1）登记申请书；
（2）申请人身份证明；
（3）不动产权属证书；
（4）国有建设用地使用权及房屋所有权消灭的材料；
（5）法律、行政法规等规定的其他材料。
至此，文章已全部介绍国有建设用地使用权及房屋所有权常见的登记类型。本文一直在强调土地登记的是使用权，房屋登记的是所有权，这一点关系着我们的切身利益。
转自：头条号萬金油羅小白
