基本案情
2017年5月，甲公司未取得商品房预售许可证，便将其在建的A小区对外预售，与李某签订了《房屋认购合同》，房屋总价为80万元，李某交付了定金20万。
因甲公司一直未取得预售许可证，无法与李某订立正式的商品房买卖合同，李某起诉请求解除与甲公司的认购合同，并要求甲公司双倍返还定金。
法院审理
根据《商品房买卖合同解释》第4条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理”的规定，被告甲公司在向原告李某预售商品房时收取原告购房定金20万元，应当按照法律关于定金的规定处理。
根据《担保法》第89条“收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”的规定和第91条“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十”的规定，因原、被告的主合同标的总房款为80元，故其定金的数额最高不得超过80万元×20%=16万元，对其超出部分4万元依法不作为定金予以保护。
被告收取原告购房定金20万元，其中16万元在法定的收取定金限额内，被告应双倍返还原告定金16万×2=32万元和超额收取部分款项4万元，合共应返还原告款项36万元。
律师分析
本案中甲公司并未取得商品房预售许可证，故双方也无法订立正式的《商品房买卖合同》及办理相应的物权登记。
李某购房的目的无法实现，原因在于甲公司没有取得商品房预售许可证，甲公司存在过错。其对外预售在建商品房缺乏合法性，致使买卖房屋的民事行为无效，故应双倍返还给李某法定限额内的定金。
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