掌握看房攻略，能帮助你更好地筛选出合适的房子。在房价比较稳定的时期，多看房没坏处，多了解市场，才能在需要买房的时候快准狠下手。
了解小区的初印象
在看房之前，要先对小区的概况有所了解。具体的了解项目包括——区位、开发商、均价、栋数、户数、占地面积、容积率、绿化率、配套学校、交通等因素。可以建立EXCEL表格，把这些信息梳理清楚。
如果是分几期交房，要看看早期业主的放盘量，如果放盘量很大，说明早期业主对这个片区和开发商是不满意的。
一定要了解小区定位
开发商在开发一个楼盘的时候，会对楼盘或地块有一个定位：刚需盘、刚改盘、改善盘、高端盘、豪宅盘。了解小区和地块的定位比较重要。
刚需盘也叫上车盘，小户型为主，一般都是高层，楼间距小，容积率大，整个小区呈现出比较密集的状态。虽然不是最宜居的选择，但是刚需群体体量大，上车总比不上车强，因为人生不止拥有一套房子，上车了才有机会辗转腾挪，换到更好的房子。后期也方便快速脱手。
刚改盘是刚需和改善相结合。改善盘、高端盘一般最小的户型也在140以上。豪宅盘比较稀缺，看豪宅是需要验资的。
这里提示一下，看好小区定位后，买房尽量要买符合小区定位的主力户型。
有的开发商会在刚需盘做少量的大户型房源，如果在刚需盘买150平左右的户型，将来脱手就很尴尬。刚需人群买不起，改善人群看不上小区的整体环境。
关注价格的方式
除了关注房价之外，应该多关注一下“楼面价”，也就是开发商拿地的价格。同样一个地段，相邻的开发商开发的楼盘，因为拿地时间不同，楼面价悬殊，开发成本就悬殊，导致最终的售价相差可能会很大。
楼面价低的情况下，开发商能更加从容，比较容易精心打磨产品。如果楼面价过高，开发商只能断臂求生存，卖一套赔一套的情况下，也无暇顾及太多景观园林等细节。
看房要注意这些细节
声音
噪音污染不容忽视，尤其是对于长期居住来说，更是很重要的细节。靠近街道、高架桥、高速路、大型工厂、炼油厂、垃圾处理站、飞机航道等，不要选择。
CBD的小地块设计使得几乎每栋楼都临街，据说是美国设计师的规划，不知道适不适合中国国情，个人不太喜欢临街房。
昨天发文说唐冶在飞机航道下，噪音很多，也的确有朋友买房的时候不知道这个不利因素，还是要多多考察。
光照
光照因素除了看楼间距之外，也要看南面楼体的总高度。曾经住过一个小区的9楼，楼间距也比较大，但是很悲催的是，冬天刚刚好是10楼以上能晒到太阳。9楼及以下，正午完全没有太阳。
以冬至日太阳“最低”的时候来测算一下楼间距吧。
直接看结论吧：
tan30约等于0.6，因此以后记住，h/L=0.6就可以了。
比如知道总层数是18层，一层按照3米计算，总高54米，那么楼间距是90米的情况下，一楼能保证全年采光。
但是实际上，楼间距可能没那么大，也许只有60，那倒推一下，h=36。总层高54-36=18，基本上9楼以下采光会受到影响。
密度
容积率代表着小区的密集程度，也是影响居住体验的重要因素，容积率越低，居住越舒适。
几梯几户也比较关键。如果是大高层，还做2梯4户，那早晚高峰的时候等电梯是很费劲的。
视野
视野就是房子南面北面看出去之后的景色，有条件的话，至少有一面是视野开阔才比较好。
有些开发商主打“山景房”，沙盘做的郁郁葱葱，还是需要到实地去考察一下，山和山的植被覆盖情况是很不一样的。
另外，劈山建楼的情况十分常见，住在低楼层的话，只能面对被劈开的山的截面，其实就是光秃秃的石头，这个因素也要考虑周全。
户型
说来说去，户型因素最直接影响居住体验。
好户型具备的特点：南北通透、方正、动静分区、明厨明卫（厨房测试都有窗户），开间大进深小，最好还有有个联通的双阳台，家务阳台和景观阳台。
另外要关注开间（也称面宽）和进深。
简单说开间指的是房子东西宽度，进深指的是南北宽度。尽量选开间大一点进深小一点的户型。因为进深过大会影响采光和通风。
为什么开发商喜欢加大进深？因为可以节约建筑成本，还可以多出面积。
不好的户型：带连廊、无玄关、电视背景墙不完整、主卧不方正、向阳卧室少、带拐角、床上有梁、缺西北角、带设备层、厨房太小、无阳台或阳台小、进门对厕所、大门对电梯门大门对卧室门。
怎么才能显得像“看房老手”
在跟中介或置业顾问沟通的过程中，一定不要表现的特别“小白”，请相信我，置业顾问会时刻审视你，你们的对话其实是一场博弈。问问题的方式要有所讲究。
× 房价多少，有折扣吗？
√ 房子的备案价和均价是多少？
× 房子面积多少？
√ 房子公摊面积和得房率多少？
× 买房要先交定金吗？
√ 预售许可证编号是多少？
× 有车位吗？车位多钱？
√ 小区车位配比多少？
× 我能申请贷款吗？
√ 合作的银行有哪些？按揭审核没通过定金退不退？
套路这么多，你学会了吗？
