昆明停止公寓的项目审批
目前昆明房地产市场上都在广泛流传，11月16日，昆明市自然资源规划局印发了《关于进一步规范建筑工程项目审查的实施意见》，其中有关商务办公建筑的审查规定，将对昆明大量开发的商办LOFT产生重大影响。
在此次《实施意见》中，昆明市自然资源规划局按照《办公建筑设计标准》，对昆明的办公建筑进行了两点重要调整。
第一：未来除已纳入土地出让合同的规划条件明确规定可配建公寓的情形外，昆明将不再审批公寓项目。
第二：严格控制办公项目层高。开放式或半开放式办公建筑面积占所在标准层面积50%以上时，层高不得＞4.5米；其他类型办公建筑层高不得＞4.0米。
按照上述规定，意味着除土地出让合同规划条件明确规定可以配建公寓之外，其它用地性质土地的不允许建公寓。同时还严格控制了办公项目的层高，这一次实施意见没有明确办公楼不允许有空间分割，只是规定开放式或半开放式办公建筑面积占所在标准层面积50%以上时，层高不得＞4.5米；其他类型办公建筑层高不得＞4.0米。也就是办公楼改成小户型LOFT产品的层高将受到严格限制，不得超过4米，商办LOFT产品有隔断层，隔断层高度我们按10厘米计算，除去隔断层高度才有3.9米，我们再除去楼顶面的厚度，我们不妨也按10厘米来计算，现实中或许比这个尺寸还大，最后只剩3.8米的高度，每层相当于只有1.9米，大个子姚明估计缩着脖子都进不了，要弯着腰才行。这意味着商办楼改的商办LOFT产品将会变得越来越少，甚至逐渐退出市场。
接下来我在给大家说说层高与净高的区别。相信很多买房的人往往把层高误认为是净高，通常情况下，层高是指下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。层高减去楼板的厚度或结构层的高度的差，叫做净高。这跟我们平时说房子面积，其实是房屋建筑面积，包含了套内面积和公摊面积。
关于市场上流传的昆明市自然资源规划局印发了《关于进一步规范建筑工程项目审查的实施意见》，我查找了相关政府官网没有找到相关原文件。但是据很多自媒体平台和房产销售都在宣传这个消息，也有朋友咨询过我相关问题，我觉得这个消息符合全国楼市行情，目前包括上海、深圳等多个城市早已经停止审批公寓，还有个别城市出台禁止商办改公寓，禁止商办楼房间里面有卫生间、厨房。
很多楼盘售楼部的策划和置业顾问都是在频繁的换人，一波走了又一波，售楼部的销售人员流动性比较大，还多售楼部都喜欢玩末尾淘汰制，部分楼盘压根就没有自己销售团队，找了一些销售渠道驻场营销，部分售楼部置业顾问虽然都是经过专业培训，对自己项目倒是了如指掌，但是还是缺乏很多东西。对于外销渠道来说，有利也有弊，虽然对整个片区比较了解，知道每个楼盘是好是坏，但是鱼龙混杂，什么样的人都有，有部分人连售楼部不敢承诺的东西他们都敢承诺，吹得天花乱坠，却缺乏很多事实依旧。
今天主要给大家说说商业房地产市场上存在的一些主要问题。
商业房地产市场上存在的一些问题
写字楼和公寓
公寓与写字楼是存在明显区别的，公寓是可以居住，也可以用来办公。但办公楼从专业角度讲是没有居住功能的，只能办公，是不是办公楼分割成小单间，就是公寓了，在市面上，还有很多商办楼，把每间房子分割成两层，买一层送一层，也就是我们所说的LOFT产品，这种商办楼改成LOFT产品是不是就变成LOFT公寓了呢？但它的性质还是没有变，还是办公，如果可行的话，很过闲置的商铺，把它隔成三室两厅一卫一厨，那不就变成住宅了。
现在房产市场上，很多卖房子的人不知道公寓和办公楼有什么区别？买房子的人更不知道自己买的是公寓还是办公楼。卖房子的认为现在公寓都是办公性质的嘛，写字楼可以改成公寓卖，不存在什么问题，很多人都把办公楼当公寓买，反正房子是自己买的，自己想怎么住就怎么住。就像考驾照一样，在驾校必须一档起步，拿到驾照自己买了车，倒挡起步都可以，翘着二郎腿开车，左脚踩油门，右脚踩离合器，只要不要出问题，没有人会说你。
早在2017年，南京就出台相关文件，禁止写字楼改公寓，商业办公类非住宅类建筑（不包括酒店、公寓和宿舍等有居住功能的建筑），不得按单元式或住宅套型设计，一般应采取公共走廊、公共卫生间式布局，除食
堂外不得设置厨房，开水间或者饮水供应点、卫生间应当集中设置。也不得利用层高进行潜伏设计。
目前全国已经有多个省市禁止写字楼改公寓，已经出台文件明确土地规划为办公用地的房屋，是禁止有居住用途，若把办公用途改为居住用途，未经规划、住建、消防等部门批准的，属于违规。
商改住问题
关于商改住问题，很多房产销售也会给购房客户宣传这个相关政策，政府允许商业用房改为租赁居住住房，享受民水民电。这是怎么回事？早在前几年，国务院办公厅就印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》万众瞩目的是第12条：
允许改建房屋用于租赁。允许将商业用房等按规定改建租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。
商改住，虽然土地使用年限和容积率还是不能变，但是！最关键的土地用途能调整为居住用地了。
拆迁补偿
现在很多卖房子的人都在说，说是买了公寓和办公楼，可以享受民水民电，可以落户，不动产登记已经出台，不用纠结年限问题，40年70年一个样，可以自动续期，以后拆迁补偿是住宅的3倍。
关于这个问题，也有极少部分售楼部把它当成公告放在售楼部大厅位置，商业用地房屋建筑的拆迁补偿估计有些客户是相信了，也因此买了房。
我记得我看过一期北京电视节目，有关40年产权房子到期的问题，有律师说，住宅性质的住房土地在70年产权到期后自动续期，而商业供地或工业用地不仅土地使用期只有40年或50年，而且到期后需要主动申请续期，续期也有可能被驳回。如果没有主动续期或申请续期被驳回，不仅土地产权要被国家收回，连房子也可能会被国家无偿收回。
根据2021年1月1日起即将施行的《民法典》第四百五十九条规定：
住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。
非住宅建设用地使用权期限届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋以及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。
公寓、办公楼、商铺等属于非住宅建设用地项目，《民法典》上有规定，有约定的，按照约定，没有约定或约定不明确的，依照法律、行政法规办理，截至目前，我到还没有见过相关法规，那些敢于承诺以后拆迁给三倍补偿的开发商，估计是开发商自掏腰包，履行当年的诺言。
后记
每个楼盘政策或许不一样，有些商业楼盘敢于承诺购买本项目的公寓、商办楼享有民水民电，可能是水电费缴纳在物业管理处，也有的楼盘承诺购买自己项目的公寓、商办楼可以享受相应的学校学位，可能学校是自住招生，与该项目达成合作协议，也有的楼盘承诺购买项目的商办楼将来可以办居住证，可以落户，或许人家交房之后在自己物业管理处就可以办理相关业务手续。
昆明楼讯综合整理（编辑：蒋师）
