郑州的项目目前最主要的一个问题就是改善项目逐渐增多，刚需项目越来越少，通俗点说就是产品跟市场的需求不太匹配。
比如，幸福里中有成交数据，目前郑州的二手房成交面积段中最受欢迎的主要分布在两个面积段：首先是75平左右的主城区小两房，一个是89的小三房，一个是125平左右的改善大三房。
但是，目前主城区的供应中，真正的刚需盘其实是在逐步减少的，一些项目为了所谓的改善品质，基本上户型在100平起步。
那么这个时候对于购房者来说，结合总价来说通常会面临两个选择：
要么是刚需盘中的大户型，控制单价选择大面积。
另外一种就是选择改善楼盘，单价高了但是盯紧小户型。
而在这个过程中，郑州的首开大盘一般会有不错的让利，如果结合这个选房原则，那么短时间内需要买房的刚需和改善又有哪些选择呢？
毕竟，就在最近一个月，首开的大盘就有万科翠湾中城、旭辉一江雲著、融创运河源和万科航海未来城等等，那么我们应该如何选择呢？
首先，是旭辉一江雲著。
适合改善客户群体中偏刚需兼顾投资群体，上车成本60万的大三房。
刚需产品有价格差
旭辉的这个项目在惠济区滨河路与清华园路交叉口向东200米左右，最大的优势就是河景房，距离贾鲁河的距离在300米左右，而且旁边不远处就是锦艺的商业。
项目的外立面采用的是大面积玻璃幕，具有现代范。更关键的是北侧就是惠济区外国语中学，西侧紧邻锦艺实验小学。
劣势也很明显，就是距离地铁有一定的距离，得房率在73%左右，而且南侧一路之隔就是北区热源厂。
目前大盘首开，精装修价格不到一万六，刚需用户首选高层98平户型，比较受市场欢迎，最重要的是对比周边的锦艺和美景以及融创的二手房，有2000左右的价格倒挂。
其次，是金水区的碧桂园天玺湾。
适合投资客户，改善盘中选择刚需户型，最低上车门槛42万左右。
投资两房产品
在鸿宝片区，整个片区都是低密度没有很大的硬伤，旁边就是贾鲁河，76-143㎡两居、三居和四居，更关键的是北侧就是规划的地铁20号线站点。
向南有直达龙子湖的主干道，距离北龙湖和高铁东站距离很近，不过最大的问题就是目前周边的配套还很不完善，一些主干道还没有打通。
第三个是万科翠湾中城。
整个项目定位偏改善，而且是大盘首开，根据万科一贯的节奏首开会有不小的让利。
寻找改善的下限
这个项目属于老鸦陈的城改用地，万科准备做垂直生态建筑，万科的品牌和物业，加上旁边就是3号线和4号线的换乘站省体中心站，有事还是比较明显的。
不过唯一的问题就是，部分楼栋挨着学校可能会有些噪音，而且项目的容积率有点高，周边的配套还需要点时间。
其中97的三房两厅一卫设计比较经典，投资兼顾自主可以作为首选，即将大盘首开优惠力度应该不小，上车门槛预计在65万左右。
第四个项目惠济北的融创运河源。
这个项目，属于在刚需片区找改善盘，项目属于索须河沿线项目也是融创大河宸院的后期用地。
低迷临河还是走稀缺
不过容积率才1.89在整个片区算得上是比较稀缺了，最重要的是西侧就是古树苑公园，生态环境没得说。
户型很赞符合融创的调性，阳台很大。
虽然目前来看，距离地铁2号线和3号线的北延线还有段距离，但是主打的低密产品还是很吃香的，个人推荐在这个项目上重点关注142平的改善三房，环境好舒适度高，类似于东区的瀚海晴宇和建业天筑，也有点类似于中原主城区的恒大云玺跟雅颂居，走的就是稀缺。
整体的上车门槛应该在70万左右，有兴趣的改善客户，尤其是对于自然环境要求比较高的客户，可以重点关注一下。
事实上，很多人买房子无论是自住还是为了投资，最终的目的都要向投资看齐，因为目前房子的价格早就不再是单纯的居住功能，而是金融功能。
金融功能的核心定义就是价值，其本身就是为了追求更大的增值部分。
同样是10000的单价，在郑州主城区买的房子，可住可租可售三个条件能够满足得越多越好，从这个维度思考是一个判断标准。
即使很多人买房子是为了自己居住不考虑，但是也要考虑后期的置换，100万的房子翻倍后就能加杠杆置换一套600万的房子，否则即使还完贷款也就置换一套300万的房子，这就是一倍的差距。
1、寻找差价，有上涨潜力的项目；
2、购买市场主流需求户型；
3、逆周期，不要买市场的主流竞品，叫不上价；
4、走差异化，盯紧首开大盘。
郑州的主城区，目前的上车门槛稳定在了50万左右，改善型大三房将会是未来市场成交需求的主流，大家不妨盯紧一下这四个主流项目，首开优惠大，而且更安全。
