买房要看升值潜力
哪些因素影响你的房子升值
买房子不仅是为了自己住，也是为了投资升值。不少没有买房的人都希望房价能降，而更多买了房的人，则希望房价一路飙升，这样他们就赚了。
对于很多人来说，买房也是买升值，一套房子不可能住一辈子，买的房子升值了，可以转手卖出换更好的房子来住，何乐而不为呢？因此，买房也是要看房子未来的升值潜力！
如何判断你买的房子是否具有升值潜力呢？来，让我们一起看看哪些因素会影响房产的升值：
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地段
Location、Location、Location，地段地段还是地段 ，在诸多影响房产升值的因素中，地段占有最重要的地位。买房买地段，地段好了什么都好，人气、配套、交通、商业等，都会越来越好。
我们来听听著名经济学家薛兆丰先生对于房价升值最大的因素的见解。
薛兆丰-经济学者，现任北京大学国家发展研究院（前身中国经济研究中心）教授，北京大学法律经济学研究中心联席主任。薛兆丰曾为美国西北大学法学院（Northwestern University School of Law）博士后研究员，为美国乔治 梅森大学（George Mason University）经济学博士。
地段因素又分为两大方面，即商圈环境和社区背景
商圈环境
商圈也是决定房价的关键因素，所购房产地处的商圈的成长性将决定该房价的增长潜力。所谓住宅所处的商圈，由几部分构成：其一是就业中心区，即一个能吸收大量就业人口的商务办公楼群或经济开发区。就业人口是周边住宅的大需求市场，这个就业中心区的层次将决定周边住宅的定位，其成长性将决定周边住宅开发在市场上的活力。其二，在离就业中心区三至五公里的地带将集中形成一个有规模的统一规划的成片住宅区，一般要超过四五个完整街区。在就业中心区与住宅区之间，有简洁、完整、多样化的交通线路。其三，在住宅区中，有一个以大卖场为中心的商业中心，辐射20分钟步程。就业中心区、住宅区、大卖场三者之间将会形成一种互动的关系。与就业中心区的互动成就了住宅区开发的第一轮高潮，而大卖场的选址却是洞悉第二轮增长的关键。
社区背景
每一个社区都有自己的背景，特别是文化背景。在当今知识经济时代，文化层次越高的社区，房产越具有增值的潜力。想想当别人问你住在哪时，你告诉人家 我住在XX区 ，别人一听就知道是高档住宅，自然对你刮目相看。
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配套设施
足不出户 就能够解决所有的生活问题，是特色小区模式的最高境界。很多小区是逐步发展起来的、其配套设施也是逐步完成的。配套设施完善的过程，也就是房屋价格逐渐上升的过程。
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房屋品质
生活条件的改善，生活品质的不断提高，人们对住宅的要求也越来越高。是否为科技住宅、环保住宅？房屋建筑外形漂亮与否？小区布局、层高、建筑质量、环境等是否有优势都是影响人们购买和升值的因素。
另外，户型也非常重要。一个好的住宅户型应能满足起居、饮食、洗浴、就寝、储藏、工作、学习7项基本功能需求，这样住起来才舒服。具体来看，有5大标准值得参考。
（1）功能分区标准：主要是动静分区、公私分区、洁污分离和干湿分离。动静分区是指动区(客厅、餐厅)与静区(卧室)隔离，互不干扰；干湿分离是指保持干燥空间(卧室、厅)与可能被水浸的区域(厨房、卫生间、浴室)分离；洁污分离是指洁污分区，厅、卧与卫、厨房分开，保持房屋在声音、气味方面不相干扰。
（2）通风采光标准：呼吸、采光、通风是每个人基本的生理需求，这些要求是否能被充分满足，对人的健康有着至关重要的影响，所以在买房时要特别注意，住宅应有良好的自然通风。
（3）必须保证灵活性标准：住宅好有一定的灵活性，也就是可改性，留下调整与更新的余地。
（4）空间利用率标准：空间利用率是房屋空间的利用效率，是指在相同的面积能够容纳更多的功能或者提供更高的舒适性。
（5）动线合理标准：动线可以理解为人在户型空间内活动的路线，尤其是使用部分空间功能时必须经过的路线。动线来源于功能平面布局的合理，如厨房应该紧靠餐厅，这样才方便备餐与就餐。
以上就是影响商品房升值的一些因素。有些人买房时，一味的注重价格，觉得越便宜越好。也有人说，买房就是为了自己住，不用考虑升不升值。但当家庭人多增多，居住拥挤想换房时，又或者需要大量的钱急用，你当时买的房子现在又能值多少钱呢？
揭秘澳洲买房：如何买到能升值的房子
在澳大利亚，买房是绝大部分人满足两大需求的选择：一是居住需求，二是资本增值需求。尽管绝大部分房子都满足了居住需求，但是如何决定买房的时机和选房的策略却是一个需要认真考虑的问题。一些人采用“周期”、“政策”、“地段”或“热点”等策略，但这些策略都有其不确定性和可行性问题。
对于大多数人来说，评估房屋的增值潜力是买房过程中一个不容忽视的重要环节。然而，这并不需要专业人士，以一般人的能力，起码有三步是可操作的：
第一步，评估你的房子是否有机会在同区房价的排名中跳跃升级；
第二步，看同区的房子是否曾因一个重大事件大幅滑落，这一事件的影响是否迅速消退；
第三步，看周边房子经济价值是否在未来会获得大幅改善，例如新机场或Metro的建造。
通过对这三个方面的评估，可以有效地评估房屋的潜在升值空间。房脉图是一种可行的方法，可以让你了解同区房价的排名，并估算花钱能多升到什么价位。
例如，在Burwood，独立屋的高端价位曾经到达了350万澳元以上，如果你以160万澳元买入一套有地的旧房，在装修或改建后，起码有近200万澳元的潜在升值空间。这样的差距不是每个城区都有，但是可以通过房脉图中的信息识别出来。
如果你不想花钱，那么第二或第三策略就需要足够的重视。以Chatswood为例，自去年5月4日央行升息以来，各类房型的价格都有比较大的折让，尤其在150-300万澳元的中段。如果利率政策方向改变，恢复正常是大概率的事情。现在买下将有很大机会“躺赢”。
对于那些还不确定利率政策方向的人，可以加上第三步的考虑，比如在Burwood区，中低端房产明显处于“低洼”状态，说明Dulplex、Townhouse、Apartment等还留有很大的升值空间。
这个升值空间什么时候能被补上，也许等的就是一个机会。这个机会可能就是Burwood将会升格为两个火车站的城区，其中新的Burwood North Metro车站将建造在Parramatta Road和Burwood Road的交汇处，离现有火车站有大约15分钟的步行距离。这也意味着，即使买入老旧的公寓，也会有被收购重建的机会。
总的来说，评估房屋的增值潜力是买房过程中一个不容忽视的重要环节，通过对房脉图和周边环境的评估，可以更好地识别出房产的升值空间，为未来的增值提供更多的可能性。
