如果是在建筑上，体量大是建筑物规模大的意思，如果是在人身上，体量大是气量大、禀性好的意思，如果是用来形容某个组织，是说这个组织规模大，范围广，比如：公司体量大。
体量出自《三国志·吴志·吴主传》，有禀性、气量、器度等意思，也可以指建筑物的规模，还可以作形容词，泛指大数据，市场覆盖率。
体量可以来形容一个建筑物的规模，如：这个建筑物不仅体量大，装修也华丽，十分壮观。
体量在建筑学上是指建筑物占有空间的量，也包括它上空的那部分。
人均1.7㎡？“商业体量”到底应该怎么看
近期，福州商务局发布了《福州市城市商业网点规划（2021-2035年）》，规划定位到2035年将福州建设成为“区域性现代化国际消费中心城市”。
福州商业结构规划
几米君扫了一眼这个报告，除了把本届政府着力打造的“闽江之心”捧为了“世界级地标商圈”外，并没有太多新鲜的内容。
报告通过对标城市得出了福州现阶段的商业发展特征：
总量基本合理、高端供给不足、中端相互挤压、基层覆盖不全
应该来说，这个结论和我们日常感知的福州还是一致的，高端商业综合体和精致的社区商业比较缺乏，而同质化的中端商业竞争却很激烈。
除此之外，规划报告中还有一个数据引起了几米君的注意：
843万㎡
报告盘点了福州中心城区现有的中大型商业网点，计算出总商业体量为843万㎡（已开业 在建项目），折合人均约1.7㎡/人，和同级别的南京、杭州、成都等城市的人均1.5-2.0㎡/人对比，基本接近。
遗憾的是，几米君发现支撑这个结论的计算过程存在一些瑕疵。例如同为商业综合体业态，报告附表中福州苏宁广场的商业体量为55万㎡，而华润万象城只有9.7万㎡。直觉告诉我，这不对劲。
鼓台都市级商业中心面积表
于是几米君查询了网上的项目信息，原来福州苏宁广场购物中心A区 B区 C区合计是28万㎡，表格中的55万㎡的商业体量是包含了办公塔楼等其他业态的数据。而福州华润万象城的9.7万㎡的商业体量，就只是单纯购物中心的面积，不包含办公塔楼。
也就是说，如果把商业体量定义为狭义的零售商业，那么仅福州苏宁广场一个项目，表格就高估了至少27万㎡，这相当于4-5个中型商业项目了。至于其他的项目，几米君就不挑刺了，有兴趣的小伙伴可自行搜索比对。
如果项目商业体量数据存疑，建立在这个基础之上的城市总商业体量数据，以及人均商业数据是高估了还是低估了？值得商榷。
说到“商业体量”，就得从商业体量为什么重要说起了。
几米君在《》中提到过，不同体量的商业的辐射带动能力是不一样的。对于一个普通二线城市而言，商业体量要> 5万㎡才谈得上对区域产生影响能力，> 10万㎡才有资格在城市层面发声。
商业能级划分表
当然，商业体量并不是越大越好，对于市场而言，商业体量在某个临界值处平均租金存在边际递减效应，说人话就是商场如果建太大，租不出去也是玩完。
我们可以从万达王健林10年前的讲话中窥探一二：
购物中心规模，不是越大越好，也不是越小越好。商业地产有两个最核心的指标，一是业主的平方米租金收入，二是经营者的平方米销售收入。10万平方米的购物中心，每平方米月租50元；20万平方米购物中心由于规模大增加招商难度，招商时就要适当降租，每平方米月租40元，那说明10万平方米就是最佳规模。
现在做购物中心出现一个很不好的现象，就是求大。我听到一件事，安徽一个地级市要做一个购物中心，规划面积53万平方米，我感到很害怕。这个地方有多大，有多少人去购物？
就我们自己的经验来看，在中国做购物中心，无论多大的城市，一个购物中心面积最好是10万平方米左右。最大面积也不要超过20万平方米，超过20万的，增加的都是无效益或低效益面积。
现实中，由于商业体量很容易和当地政绩相挂钩，又代表着项目实力和品牌招商的吸引力，这也就意味着项目在宣传的时候，存在很大的“注水”动力。
另外一方面来说，商业体量和房企销售额的操盘口径、权益口径、全口径一样，本来也不是一个严格定义的术语，怎么说都可以，这也给项目留下了“发挥空间”。
对于买房者和业主来说，商业体量的多元口径带来了理解、计算和比较上的困难，类似的还有很多网络上的话题，争着争着最后发现大家在“鸡同鸭讲”，讨论的根本不是一个口径，浪费了时间，甚至误导了消费。
几米君在此尝试梳理常见的商业体量口径如下：
1、总建筑面积：
这包括项目所有广义上的商业业态，包括但不限于写字楼、酒店、商务公寓、停车位等，地上及地下的总面积，是最大的面积口径。
总建筑面积数据通常来源于项目的工程规划许可证。
2、计容建筑面积：
计容建筑面积=总建筑面积-不计容面积，因为多数地库不计容，所以也可以简单理解计容建筑面积就是地上建筑面积。
计容总建筑面积数据通常来源于土拍成交公告，媒体也最喜欢发布这个数据，是大众对项目体量认知的第一印象。
3、商业建筑面积：
指的是零售商业或者说购物中心（盒子Mall 街区）的建筑面积，通常会有一个单独的品牌名称，例如万达广场、万象城、宝龙广场之类。
商业建筑面积数据通常来自项目方发布，也可以从工规证上获取。目前，很多土拍公告中也已经规定好商业建筑面积，甚至自持的时间、方式及开业挂钩条件，是拿地谈判的重磅筹码。
4、可租赁面积：
商场实际可出租作为商铺的面积，各家房企的口径和叫法略有差别，大抵等于套内建筑面积（地板面积 一半隔墙） 拓展面积（地库 露台等），类似于住宅里的实用面积概念。
由于购物中心存在大面积的中庭、走道、机房等公共部分，其公摊高达40-50%，相当于商业建筑面积要打五到六折才是实际可用的面积，因此可租赁面积基本上就是最小的商业体量口径了。
可租赁面积数据通常出现在房企的财务报告中，用以衡量业绩实现能力，一般只有业内人士关注。
总结商业体量不同口径之间的大小关系大致为：
总建筑面积＞计容建筑面积＞商业建筑面积＞可租赁面积
以福州华润万象城为例，以上四个口径可以简单表示为：
福州华润万象城
这四个口径中，对于买房者和业主而言意义最大的应该是“商业建筑面积”（蓝色框中），是最容易获取和比较的指标。如果你买的房子周边有商业项目，记得问问这个指标，就可以对它的实力和前景进行粗略的评判了。
