南京原市区包括鼓楼区、玄武区、建邺区、秦淮区、栖霞区、雨花台区、浦口区、六合区、江宁区、溧水区、高淳区11个市辖区，共计94个街道、6个镇，总面积6587平方公里。1950年，南京市被重新划分城郊区。
玄武区，划出中山东路以南，逸仙桥以东地区，增加中央路以东、玄武门以南、玄武湖、岗子村至太平门以西地带。
白下区称第二区，原一区大光路、光华门、御道街、砂珠巷、承恩里、慧园街地区划归二区。
原九区改八区，今红山、锁金村、玄武湖街道部分地区改新八区。原十区撤销，建中山陵园区，孝陵卫和玄武湖街道部分地区，改中山陵园区。
城市更新，南京即将拉开大幕
自11月4日南京入选全国首批城市更新试点城市以来，我市加快编制城市更新试点方案，发布了《居住类地段城市更新规划土地实施细则》，上会审议城市更新试点方案，并谋划与2022年城乡建设计划对接。随着方案正式公布的临近，南京新一轮城市更新大幕即将全面拉开。
丁劼 摄
公布首批项目
城市更新要形成“南京经验”
随着城市化进程的普及，城市的发展已经从传统的增量扩张，开始向存量更新转变。据了解，近年来，南京先后出台了城市更新相关政策条例40余项，构建了从环境综合整治到旧区成片再开发，再到老旧小区、历史地段微更新，形成政府引导、市场运作、多元参与、共同治理的“留改拆”城市有机更新模式。
银杏里文化艺术街区。南报融媒体记者 卫凌云 摄
在城市更新项目建设推动上，南京打造了“喵喵街”、银杏里等一批主题街巷、特色街区；完成了明城墙沿线、滨江、秦淮河沿岸环境整治提升；统筹实施了小西湖、颐和路、老门东等历史地段保护建设和南京印染厂等工业遗产保护更新工作，彰显历史风貌与现代都市融合共生之美。城市更新政策的完善和实践，为开展国家试点工作奠定了良好的基础。
入选国家试点后，如何实施城市更新路径？记者从市建委了解到，我市将合理规划城市更新单元，坚持“留改拆”并举、以保留利用提升为主，完成一批有代表性、具有示范效应的城市更新项目。重点聚焦历史底蕴深厚、开发建设较早、亟需更新改造的主城四区（玄武、秦淮、建邺、鼓楼），江北新区和其他各区的重点单元和重点项目也纳入试点范围。
城市更新主要围绕三类空间、四种类型开展，即生活、生产、生态“三生”空间，对居住类、生产类建筑、公共空间及三者组合形成的综合类片区开展试点。在居住区，加大老旧小区改造工作力度；在老建筑、老厂房方面，鼓励利用旧厂房、旧仓库、老商业改造建设现代公共服务和创新创业载体，探索历史建筑利用正负面清单等活化路径；实施美丽街道水岸建设，打造一批精品特色街巷，推进九大滨江城市客厅建设，加快布局“梧桐语”小型城市客厅，逐步构建15分钟文化生活圈。围绕这些分类，我市率先公布了首批小西湖、虹苑新寓、南京老烟厂等13个城市更新重点示范项目，这些项目有的已初具成果，有的则在实施当中。
城市更新试点实施方案发布后，我市计划至2023年，建成一批具有示范效应的城市更新项目，通过分类和总结，形成城市更新的“南京经验”。2024年1月至2025年12月，全面推进城市更新工作。到“十四五”末，以典范城市建设为契机，基本建成美丽宜居、独具特色、可观可感的大美南京，让人民群众明显感受到城市更新带来的美好生活。
居住类地段差别化更新
签约超95%可启动搬迁
在四种类型里，居住类的城市更新涉及范围最广，也事关市民的切身利益。传统模式下，房屋被纳入征收后，市民或拿钱或拿房走人，剩下的地块或建设开发，或打造公园绿地。但在城市更新的新形势下，传统模式将被替代，根据住建部正在征求的意见，明确要求严控大拆大建，坚持“留改拆”并举。
龚文新 摄
去年5月，市规划资源局等三部门联合发布《开展居住类地段城市更新的指导意见》，明确对建成区范围内简易结构房屋较多、建筑密度较大、使用年限较久、房屋质量较差等危破老旧住宅片区进行更新，这一政策获全国推广。近日，南京市规划和自然资源局联合市住房保障和房产局、市建委又出台《居住类地段城市更新规划土地实施细则》（以下简称《细则》），对老旧小区、居住类历史地段以及危破老旧住宅片区，采取差别化更新模式。
具体而言，老旧小区改造着重针对市政和公共服务设施予以改造和完善，以维修整治模式为主。目前老旧小区有机更新，基本采取这种模式。
居住类历史地段，包括历史文化街区、历史风貌区和一般历史地段，通过渐进式微更新模式，以维修整治模式和适度改建加建为主。小西湖、颐和路十一片区等，就在探索这种新更新模式。
其他以危破老旧住宅（棚户区）为主的片区，在对建筑质量和风貌的评估基础上，可综合运用拆除重建、加建改建、维修整治等不同模式。石榴新村、卫巷等，已进入到实施阶段。
柳维刚 摄
《细则》对更新项目的规划管理、土地管理等方面，提出了具体的要求。如规划方案审批过程中，相关权利人签约率达100%，可办理建设工程规划许可。签约率未达100%，但达到一定条件的，可进行规划方案审批。涉及危房消险的项目，在签约率达95%，满足一定条件后，可办理建设工程规划许可。土地方面，原地安置的建筑面积占更新区域设计方案地上总建筑面积不得低于50%。城市更新项目以拆除重建方式实施的，可以重新设定出让年期。
此外，《细则》针对《开展居住类地段城市更新的指导意见》中确定的六个工作阶段，进一步明确和细化了事项，囊括前期准备至验收交付更新全流程。更新范围内同意实施的权利人比例达到90%及以上的，方可启动后续流程；签约率达到95%以上协议生效，可以启动搬迁腾让等工作。
“多元参与”
充分鼓励多主体参与城市更新
城市更新不仅是物质形态的更新，更是城市发展观念的更新、城市发展模式的更新。在2020/2021中国城市规划年会暨2021中国城市规划学术季上，南京市规划和自然资源局局长叶斌对城市更新的概念、类型等进行了系统梳理，并提出城市更新制度顶层设计再深化的建议。
他认为，南京实践为城市更新赋予了更多内涵，不再局限于物质空间环境的改善，而是更好地兼顾土地利用集约与增效、城市功能置换与提升、历史文化传承与活化利用、城市发展转型与创新驱动、城市品质提升与协同治理等多元维度发展目标。城市更新重在破解“谁来干”“谁出钱”“怎么干”的问题。
他以居住类地段更新为例，建议政府角色应从出资者、参与者变为规则制定者和实施监督者，出资、参与的角色由市场主体承担，居民为城市更新的自愿参与者。这样可实现居民居住条件改善、城市环境质量提升、市场主体开发获益的多赢局面。
在市场化的参与上，近年来南京在生产类建筑上做了许多尝试。走进南京第二机床厂，上世纪的老厂房、烟囱、车床等工业遗存随处可见，就是这样一处曾经没落的地方，如今已成长为享誉盛名的国创园。这里不仅发扬了历史文化，还引入上百家领军型创业人才入驻，打造全国首屈一指的文创产业设计基地，成为社会资本参与城市更新的典型。今年，南京市规划和自然资源局还以第二机床厂大厂房28号楼为设计对象，联合国创园企业，以打造文学空间为目标，面向国内外开展活化利用方案征集，提升南京历史建筑保护与利用水平，浓厚城市文学氛围。
居住类地段，近年来也在引导鼓励多元主体参与城市更新，打破过去基本由政府出资主导的模式。以秦淮区为例，小西湖以小尺度、渐进式微更新，实现了多方参与。在留下原住民的同时，引入新业态，成了网红打卡地，入选全国城市更新优秀案例。秦淮区还成立全市首家实体化运作的城市更新办，启动实施“十四五”53个更新项目包。更新中，通过银行融资、组建基金等方式引入金融活水，构建以国企集团为主体的国有资本运营体系，从而形成多元主体共同参与、共同发力的更新格局。（何钢）
城市更新大潮渐起
南京正在发力
来源：南京日报
审核：陶乐
审稿：朱佳
发布人：潘昕
