根据企业会计准则，企业会以出租或资本升值为目的持有自有房屋、建筑，该类型的不动产在会计核算时应归入投资性房地产科目，投资性房地产核算方式主要有两类：一是成本法计量的投资性房地产；二是公允价值计量的投资性房地产。对于成本法计量的投资性房地产，会计上可以计提折旧；但对于公允价值计量的投资性房地产，会计上不可计提折旧 。以公允价值计量的投资性房地产，在资产负债表日，投资性房地产的公允价值高于其账面余额的差额，借记“投资性房地产”科目，贷记“公允价值变动损益”科目;公允价值低于其账面余额的差额做相反的分录。采用公允价值模式计量的投资性房地产如何企业所得税处理？
首先，采用公允价值模式计量的,不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。但在税务处理上，企业采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量的，公允价值变动损益在计算应纳税所得额不予确认，应进行纳税调整。这个没有太大的争议。
其次，采用公允价值模式计量的投资性房地产是否可以计提折旧或进行摊销税前扣除？“投资性房地产”是企业固定资产中较为特殊的一个类别，是由原来固定资产拆分而来。所谓投资性房地产，是指为赚取租金或资本利得，或者两者兼而有之的房地产。对这类资产，会计准则准许以成本模式或公允价值模式对其进行后续计量，当有证据表明投资性房地产的公允价值能够通过当地活跃的房地产交易市场持续且可靠的获得时，企业可以选择对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，也就是说在此模式下，投资性房地产不计提折旧和减值准备，其账面余额的后续调整依据为资产负债表日的公允价值。之所以有这样的规定，是由会计信息的相关性要求所决定的：会计信息是要被用作辅助企业老板进行经营决策的，如果企业持有投资性房地产的目的之一是为了通过出售来赚取资本利得，那么对决策者来说，该项资产的公允价值显然相对于账面价值更有意义。在企业所得税上是否可以折旧税前扣除有两种截然不同的观点：
一种观点认为：以公允价值模式计量的投资性房地产不得计算折旧或摊销从税前扣除。其主要理由有两点：一是《国家税务总局关于企业所得税应纳税所得额若干税务处理问题的公告》（国家税务总局公告2012年第15号）第八条规定：“根据《企业所得税法》第二十一条规定，对企业依据财务会计制度规定，并实际在财务会计处理上已确认的支出，凡没有超过《企业所得税法》和有关税收法规规定的税前扣除范围和标准的，可按企业实际会计处理确认的支出，在企业所得税前扣除，计算其应纳税所得额。”以公允价值模式计量的投资性房地产在会计上确认的支出为零，没有超过税法规定的税前扣除范围和标准，因此不得计算折旧并税前扣除。二是《国家税务总局关于发布《中华人民共和国企业所得税年度纳税申报表（A类，2017年版）的公告》（国家税务总局公告2017年第54号）关于申报表填报说明规定：“企业在计算应纳税所得额及应纳所得税时，企业会计处理与税收规定不一致的，应当按照税收规定计算。税收规定不明确的，在没有明确前，暂按国家统一会计制度计算。”投资性房地产属于“税收规定不明确的”，那么就应“暂按国家统一会计制度计算”，不能计算折旧。另外，由于以公允价值模式计量的投资性房地产会计处理未计提折旧，不满足《企业所得税法》第八条规定的“实际发生”，所以不得税前扣除。
另一种观点认为：可依照固定资产或无形资产的折旧规定，按照历史成本计提折旧，在企业所得税税前列支。其理由是：《企业所得税法实施条例》第五十七条规定：“企业所得税法第十一条所称固定资产，是指企业为生产产品、提供劳务、出租或者经营管理而持有的、使用时间超过12个月的非货币性资产，包括房屋、建筑物、机器、机械、运输工具以及其他与生产经营活动有关的设备、器具、工具等。”投资性房地产中的房屋、建筑物符合税法关于固定资产的规定，应按房屋、建筑物类固定资产处理，并按照不低于《企业所得税法实施条例》第六十条规定的房屋、建筑物类固定资产最低折旧年限计提折旧。并且，《企业所得税法实施条例》第十一条列举的“下列固定资产不得计算折旧”不包括投资性房地产，因此不禁止以公允价值模式计量的投资性房地产在企业所得税汇算清缴时计提折旧并税前扣除。
以公允价值模式计量的投资性房地产是否可以折旧税前扣除是“公说公有理，婆说婆有理”，但是相对于税务机关，企业始终处于弱势一方的，大多数情况是胳膊扭不过大腿。为减少税收争议降低企业税务风险，企业一定要多与主管税务机关及税务人员沟通交流，明确主管税务机关及税务人员的观点或执行口径并按其执行。
