大家好！我是苏北哥！9月7日宁六条连夜发布，江宁、江北新区、栖霞、雨花、浦口……8区补贴新政，周末两天全部出台，这就是南京速度！
不过放眼全国，新政之后楼市发生波动，产生回暖都是常规范式，其实没有必要大惊小怪，只不过用微观的视角看南京楼市，这次的回暖真如久旱逢甘霖！自从3、4月份小阳春的楼市高峰，到5月份的回落，南京楼市行情起码有4个月在底部徘徊！
好像这波救市新政之后，各地楼市都特别关注ZC后，首周后的市场反应，如9月2-3日，认房不认贷后的北京楼市，一天新房成交量达1600套；上海二手房挂牌量一天增加70%；深圳二手房成交量激增，接近3月小阳春水平；广州有房企成交一天上涨135%。
这回该南京楼市上场秀数据了！量价齐涨“是各方”都最愿意看到的市场行情。
据相关消息，9月9日（周六）南京各板块楼盘都有捷报传来。大校场保利招商文璟和颂，9月9日一天就卖出了一个亿货值，一天之间就从原本的“滞销盘”变成了热销盘。
鼓楼幕府创新区的长江悦府，也一扫之前的滞销阴霾，9月9日报到访80余组，成交破4000万。
江核青奥的越江时代，报新政首个周末成交破5000万。
江北城南中心天悦锦麟报两小时连续成交两套。
还有不少楼盘，虽然没有报实际成交量，但售楼处现场人气已经和新政前大有改观。
江宁东山的万科都荟启境二期，报新政后首个周末来访量暴增至100 组，慌忙收回优惠；同板块的武夷七里湖山、中天云来，璀璨璟园上周末来访量均是暴增。
中天云来售楼处
江北新区楼市人气也在走旺，据相关报道，江核保利扬子萃云台、晴樾府、晴翠府售楼处到访量大幅增长。
河西南、江核楼市都曝出现外地客户回潮现象，因为宁六条之后，南京全城解除限购，引发了外地购房大军回宁抄底的行动，据说安徽、苏北的购房客大举冲进了河西南建发缦云；上海购房人则组团冲进了江核楼市，可谓山雨欲来风满楼！
01.
氛围感起来了！南京这波回暖到底有没有水分？
无可否认，这次宁六条XZ出台之后，南京楼市的氛围感确实已经起来了，夹带南京8区连番出台购房补贴细则，江宁最高补贴总房款的4%，溧水对D类人才购房补贴最高60万，而且时间期间仅为8月1日-12月31日，给购房人一种“过时不候”的压迫感！
这个时候，难免会有购房人会被带节奏，其实分析当下购房人心理，也非常容易理解：“房子是需要买的，毕竟实际需求仍然在，可担心的是自己‘进场’过早，匆忙的下单买在了高位”！
其实从理性的观点看，判断楼市是否回暖，客观的成交数据始终是最可靠的指标。
新房单日出现短暂成交高峰，又迅速回落
先看9月7日“宁六条”出台后，南京楼市新房成交数据变化。
客观数据中可以清晰的看到，南京新房成交的真正峰值发生在9月8日，也就是“宁六条”出台后首日，认购达到了405套，达到了前一日认购量的2倍以上；成交达到270套，是前一日的1,76倍，然而9月9日认购、成交数据就双双回落，9月9日南京新房认购回落到241套，比9月8日减少了164套，下降幅度超过40%；9月10日认购仅为173套，几乎恢复到了新政发布前南京新房单日成交水平。
成交跌得更狠，9月9日南京新房成交仅25套，仅为前一日成交量的9%，9月10日成交量继续下跌，仅有34套。
数据分析来看，有理由相信XZ后的南京楼市确实出现了一波认购成交高峰，而这个高峰仅出现在9月8日，而且大概率是之前囤积的购买力，受到XZ刺激后的集中释放，但后续购买力还未跟进，“观望待购、看多买少”仍然是南京楼市目前的主基调。
而昨天晚间，扬子晚报也发表了类似观点，称：“南京楼市的销量并未如房企声称得那样‘暴涨’，与七八月份的交易数据区别不大。”
“周行情”来看，成交、认购量增长并不明显
不仅是单日数据，9月4日-9月10日“新政周”南京新房成交、认购的增长也并不明显，据南京网上房地产数据披露，9月4日-9月10日，南京全市共认购商品住宅791套，成交540套。对比上周（8月28日-9月3日），认购量仅仅上涨3.7%；成交量仅仅上涨6.1%，与7、8月南京新房行情相差不大，如果说上涨，也只能称之为“微涨”！
纯新盘供应量没有明显增长，重磅新盘仍偏谨慎
从上周南京新盘供应情况来看，一共有7家楼盘700余套新房源上市！眼下是金九楼市传统旺季，且又叠加宁六条ZC利好，应该重磅新盘大举放量，抢占客源的时候，然而事实刚好相反！
上周领销许的7家楼盘之中，有3家是来自六合、汤山、高淳的远郊盘，另4家主城楼盘之中，仅有城东顶豪金基瞻月府是重点风向标项目，该项目目前领取1、3、7、8号楼，共计49套房源销许，销许均价63874元/㎡。
金基瞻月府实景
今天金基瞻月府首开报名结束，49套房源吸引了206组购房人，综合中签率为23.8%，算是8月以来南京新盘中签率新低。
金基瞻月府报名出炉
其余领销许的3家楼盘分别为万科朗拾雨核、江核晴樾府和越江时代，9月第二周明显还是续销盘放量为主。新公开的两家楼盘分别为悦著九章和禧樾府，皆为南站板块新盘，悦著九章偏刚需，小高层97、118㎡，洋房139㎡，放风4.3-4.5万/㎡。
悦著九章沙盘
悦著九章预计首开推出项目北侧8号楼18F小高层，房源数量在72套左右，原定9月中开盘，现在开盘时间有所推迟，要到10月底。
禧樾府偏改善，整个项目7栋19-27F高层，户型105-135㎡，放风价格在4.5-4.7万/㎡。也是预计10月份开盘。
禧樾府
从9月第二周的南京新房整体供应量来看，不少重磅楼盘推盘态度仍然谨慎、保守！一些对南京后市起到风向标作用的项目还未敢露面，如河西南青奥滨江的天琴华樟、伟星长江之歌、河西中的颐和天晟府等暂时还没有确切的公开时间。
所以，宁六条之后的这波回暖，目前来看大概率还是停留在市场气氛上，实际成交数据上与实际回暖还有一段距离！
02.
南京后续ZC连贯性非常重要，市场需要一个“观望期”
其实北哥的观点和大家是一样的，市场回暖的速度一般没有这么快，就算是有了XZ的利好刺激，市场回暖也需要一个过程。（直接降房价除外）
特别是像南京这种二线城市，“冰封”近两年的市场，无论受到多么重大的利好ZC刺激，真正回暖之前必然会经过一个“观望期”，购房群体需要一段时间去消化、理解ZC内容，然后再结合自己的理解和实际需求，做出买房与否的清晰判断。
所以从节奏上来讲，9月9日这波南京楼市回暖来得太快，“戏有点过”！
那么，有些与北哥持相反观点的粉丝可能会问，8.31新政出台之后，北京、上海、深圳不也是一天之内迅速回暖吗？
不可否认，北京、上海等一线城市回暖比较真实，原因在于一线城市本身的购房需求就比较旺盛，只要相应解除一些限制性政策，楼市就会迅速回暖。
例如上海，疫情三年不少城市房价都在下跌，上海房价却仍然逆势上涨，且涨幅超过20%，认房不认购ZC一出，犹如“开闸放水”，购买力释放必然导致成交上涨。
南京楼市情况则不一样，自2021年下半年以来，市场一路下行，截止8月15日，南京新房价格已经出现“三连跌”，二手房更是环比“四连跌”。
而在购房ZC方面，南京比上海要宽松的多，“宁六条”出台前南京几乎全城已无限购；8.31ZC出台之前南京很多板块，如兴智科创新城首付门槛已经降至1成。
7月兴智宝龙新生圩广场已将首付门槛降至1成
所以救上海楼市和救南京楼市的难度不同！
救上海楼市就像给一个饥饿的人投喂食物，很快他就能恢复健康；而救南京楼市呢，每一项重磅ZC出台犹如一剂剂“强心针”，就像将“病人”从ICU病房转到普通病房。
南京城市景观
其实之前文章中，北哥就曾向大家模拟过南京楼市受XZ利好刺激之后的回暖路径：
第一周，南京二手房挂牌量挂牌价格上涨，新房楼盘收回优惠。
第二周，一些重点板块标杆二手房源，开始出现高价位成交，新房成交量开始有明显上涨。
第三周，二手房市场全面止跌，重点板块二手房全部高价位成交，重点新盘开始大胆开盘放量，摇号盘、售罄盘开始变多
第四周，全市各个板块开始出现全面回暖态势。
目前看来，南京楼市并没有出现以上所说的市场行情，至少标杆二手房高价位成交、重点新盘大胆开盘放量两大目标，尚未实现！
然而ZC的连贯性和梯度感也十分重要，“宁六条”之后，江宁、江北新区、雨花、栖霞四区补贴细则迅速跟进，其中江宁最高补贴总房款4%，D类人才最高补贴40万，引起了市场的强烈关注。
而上周日出台的溧水、浦口、高淳、六合四区补贴新政，除溧水给予D类人才60万购房补贴以外，其余补贴新政看点有些不足。
如果宁六条不能完全让市场回暖，不排除后期南京还将出新政的可能性。
03.
二手房挂牌量激增，但涨价仍不是主旋律
宁六条之后对于南京二手房市场的直接影响就是全市挂牌量激增。
仅9月9-10日一个周末，南京二手房挂牌量就激增3761套，而刚刚过去的8月一整月的5857套，等于9月一个周末的新增挂牌量就占到8月总挂牌量的64.2%。
而截至今天下午5点，南京有效二手房挂牌量已经达到385675套房源。
诸葛找房数据
虽然挂牌量激增，但涨价房源数量却不是很多，降价、或者平价出售仍然是南京二手房市场的“主旋律”。
从统计表格中可以清晰的看到，各区新增的降价房源比涨价房源数量多很多，其中鼓楼的降价房源全市最多，达到164套；江宁的降价房源达到109套位居全市第二；浦口降价房源达到100套，位居全市第三。
相对来说，受购房补贴覆盖的区域降价房源数量比主城四区要少，说明购房补贴政策出台后，新六区、栖霞、雨花部分区域二手房挂牌价格相对坚挺。
涨价房源占比来看，浦口涨价房源数量全市第一，达到11套；江宁区涨价房源达到9套，与鼓楼区并列全市第二；主城建邺、秦淮、玄武涨价房源普遍在3-4套左右。
写在最后：
今天整体铺排了新政后首周南京楼市新房、二手房的数据情况，客观上分析了全市市场行情，您觉得新政后，南京楼市回暖了吗？欢迎评论区留言！
主编简介：
苏北哥， 男，11年金融工作经历，8000元白手起家，连续6次跨行业创业均获成功，实现草根逆袭。
1994年买入人生第一套房，2004年重点研究资产配置，有28年房产实操经验，深耕南京市场。
是行业内真正的房产实战派！感兴趣的就三件事，房产，创业以及投资，欢迎爱好相同的朋友和我交流。
