2020年11月11日，深圳市前海以“双限双竞”方式出让编号为T102-0345的居住用地。经过百轮竞价后，金地&电建&华润&前海控股组成的超级联合体以最高上限81.519亿元 配建人才住房28400㎡条件竞得，溢价率45%，成交楼面价62707元/㎡。
所谓“双限双竞”是指，限地价、限普通商品房销售均价，竞地价、竞无偿移交市前海管理局只租不售的人才住房面积。
这是深圳前海史上第三宗住宅用地挂牌出让，由于土地总价高又涉及深圳典型人才配建房，在案例分析上具有较强参考价值。
一、项目位置
周边交通便利，邻近地铁5号线/环中线、9号线/梅林线，3千米范围内聚集省重点小学南山实验教育集团荔林小学、省重点中学深大附中(初中部)，周边有港湾公园、海堤公园等7个公园景点。
二、周边房地产市场
地价：2020年5月出让东南侧龙光地块（即“龙光前海天境”项目）成交楼面价63165元/㎡，实际成交价88301元/㎡。
房价：周边楼盘有招商领玺及颐湾府，其中招商领玺尚未开盘，销售均价为108000元/㎡，颐湾府目前已售罄，销售均价109000元/㎡。
本宗地项目建成后，普通商品住房入市最高均价为107100元/㎡（毛坯价，不含装修），竞得人必须严格按限定的销售均价进行销售。
二、初步经济测算（成交价条件）
对于建成后无偿移交给政府的保障房，目前主要有两大类观点：
1、作为公配处理
（1）增值税层面
（2）土增税层面
（3）测算结果
税后收入98亿，税金5.28亿，地价就占了83%，净利率2.06%。
2、视同销售
（1）增值税层面
（2）土增税层面
（3）测算结果
税金增加了0.23亿到5.5亿，其他条件不变，净利率下降为1.83%。
三、敏感性分析（竞拍测评）
对比上述两种税费处理方法，在视同销售下，土增税变化不大但增值税上升明显，可见视同销售算法更保守，实际上也是主流的测算逻辑。
从地块土拍情况来看，基本是贴着盈亏平衡点，由于售价向上空间被限制了，利润空间很薄，该项目是典型的流量盘。
配建28400㎡人才房 住宅限价10.71万元/㎡：
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