01
什么是优质楼盘？
大概一千个购房者眼中，就有一千个哈姆雷特。
不过，在对红盘的认定上，大多数人有一套约定俗成的标准。比如，一开始主要看一二手倒挂程度，后来兼顾中签率高低，现在我觉得还应该加入一个指标——是否冻资。
为什么这么说？因为越来越多的“红盘”，摇号门槛出奇的低，仅需要验资。
上周末，我前往A楼盘跑盘，样板房里购房者不绝如缕，从客厅、卧室到卫生间都塞满了参观的人。
如此火爆人气，我问销售会不会很难买到。
“其实还好，真正有意向的也就一两千组吧。丹枫、杭源里都要开盘了，不少意向客户都想去摇它们。对了，我们开盘只要验资就行了，你可以来试试。”
要知道，这可不是寂寂无名的菜鸡楼盘，它有着主城、地铁口、购物中心旁等多重优势，地段也相当不错，可售房源也不多。
曾经我一度以为A盘会高额冻资，谁知竟选择了“几乎不设门槛”的验资。
类似A盘的例子，还有不少。
比如，刚结束登记的天空之城，三次开盘中签率均为个位数，但它还是选择了门槛更低的验资。平均中签率在10%出头的江山风华，验资金额只需10万。
我统计了下，这几天正在公示和登记的30余个楼盘，几乎清一色无需冻资。
02
最初2017年杭州启动限价时，红盘的认定很明确：就是看倒挂程度。
只是，这样的认定标准，存在诸多不确定性。
首先，二手房价样本的选取标准不同，就会导致结果差别很大。
比如，户型大小、楼层好坏、是否装修、有没有包含车位，或者做低做高等，都会偏离实际成交价。
其次，二手房价并非固定不定，而是随行就市，这意味着价差也在不断调整。
举一个很简单的例子，曾经的“万人摇”红盘西湖国际城，2018年5月首摇前，对标的是金地自在城，最夸张时，价差高达2万。
相当于一套89㎡小户型，账面可获利近180万。
可实际情况呢，去年4月，西湖国际城“首套二手房”成交出炉，89㎡净到手283万，获利80多万。
算下来，真实价差也就9000左右。
“倒挂不再准确”的更重要原因是，杭州许多板块的限价已经出现一定程度的上浮，另一方面整体二手房价则不断回调。
一进一退，倒挂盘越来越少，不少板块更是“若有若无”，甚至还有个别板块反倒挂。
03
2018年施行摇号后，中签率作为重要指标，加入了检验红盘的行列。
这看起来完全没问题。毕竟，中签率越低，意味着选择的人越多，越说明这个楼盘受欢迎。
但摇号施行一段时间后，新的问题又来了。
为提高中签率，许多家庭想尽办法，折腾出了一大堆房票，比如老人房票、离婚房票、亲戚房票，或者朋友房票，实际购买力却只有一套。
我认识的B先生，为了摇江南一红盘，整整搞了6张房票，这意味着5张房票是无效的。
而据我调查，该盘登记购房者中，类似B先生不在少数。所以，最终出炉的低中签率，掺杂了不少水分，是不是要打一定折扣？
一个很直观的结果是，现场选房时，不少人发现选择余地很大，远没有想象中那么难买。
从某种程度讲，开发商通过设定摇号条件，可以一定程度左右中签率。
比如楼盘可售房源比较多，不设置冻资门槛，既可提高中签率造成红盘效应，也可吸引更多客户，为下次开盘做准备。
当然，我们不是说，倒挂大、中签率低都有很大的水分，就不是红盘了。
只是认为，这两个检验标准的准确程度在降低。
04
所以，加入冻资指标，就会变得更精准。
以前一个楼盘验资100万，只要你有一部分存款，哪怕只有20万，也能达成要求。
你只需在几张银行卡转一轮，每一轮截图一张，不就是5个账户各20万，银行卡总余额100万的假象了么？
即使存款余额为0，也能通过p图大法成就百万身家，一张上传截图根本无法分辨其真假。或者开发商压根就不管真伪，为的只是让你来登记。
但换做冻资就不同了，那可是真金白银躺在银行账户里，做不了假。
除非你是不差钱的富人、大土豪，每张房票都能打上一笔充足的资金，否则那些多余的房票，只能放弃了。
但光凭冻资还不够，必须配上低中签率才完美。
因为从实际摇号情况看，还是有个别非红盘，会采取冻资。原因也很简单，基本是项目最后一期，减轻工作量，提高效率嘛。
所以，能做到高额冻资，又低中签率的，才是真正的超级红盘。
细数之下，最近的杭州楼市，也就这么几个，如奥邸国际、晓风印月、杭州壹号院和仁恒滨江园等。
以奥邸国际为例，今年3月加推最后一幢超高层，冻资要求极高，首套180万，二套380万，全款620万。
即使门槛如此高，还是有1497组购房者参与其中，最终中签率仅11.5%。
还有晓风印月最后两幢超高层，首套280万，二套及全款是560万，这完全是擦着949万最低总价设定的冻资门槛啊。
至于“冻资之王”，不得不提杭州壹号院。去年11月那次摇号，要求一次性付款购房者冻资900万，这应该是目前杭州冻资数额最大的一次了。
结果呢，中签率还是只有7.12%，就问你服不服？
05
当然事实无绝对！红盘的认定标准，一直在发生变化。
在我看来，还有两个指标，可以断定楼盘是否值得摇一摇——现房楼盘和人才登记量。
现房楼盘是2017年特殊土拍政策，所催生的特殊事物，全杭州也就20个。原本主要优势，也就是交付早，套现快。
但因为限价，杭州整体住宅品质逐年下降，“看得见、摸得着”的现房，就显得特别出彩。
从已摇号的现房楼盘看，大多数中签率都很低。
至于人才登记量，也很简单明确。为吸引人才，今年4月起，杭州推出了人才优先购房政策，结果100%中签率。
自带高中签率光环的人才，顿时成了杭州楼市的炙手可热的群体。
这来之不易的超高概率彩票，必须看准了才能使用。而那些积累人才登记量最多的楼盘，无一例外是超级红盘。
比如，4月人才登记王——和光尘樾，及人才摸底超百人的江南某新盘，皆是如此。
再回头文章开头，什么是红盘？
如果排除价差倒挂等因素，我觉得适合自己、并愿意掏出钱包的，就是心目中的那个红盘。
