1
最近看房产文章时，发现有开发商宣传自己得房率100%。
百分百哦，0公摊哦，怕不怕？
2
得房率=套内建筑面积/产证面积。
其中，产证面积=套内建筑面积 公摊。
套内建筑面积包括：套内使用面积，套内墙体面积，阳台建筑面积。
公摊包括：电梯井、设备间、管道井、公共用房、公用墙体、楼梯间、变电室等。
问题来了，既然电梯井这些都属于必须功能区，开发商怎么做到100%得房率的呢？
猫腻在这里：《住宅设计规范》规定，计算阳台建筑面积时，凹阳台全算，凸阳台算一半。
开发商利用凸阳台和飘窗，就可以偷来一半的面积。
只要偷来的面积足够大，就可以做到套内面积和产证面积相等。也就是得房率100%。按这个逻辑，只要开发商愿意，得房率甚至能做到110%！
3
影响得房率的因素主要有：
电梯或楼梯越多，公摊显然越大，得房率越低。
这里要注意，连廊是算公摊的。有顶盖不封闭的永久性的架空通廊，计算一半面积进入公摊，全封闭连廊则计算全部面积。
按国家要求，层数越多电梯就要越多，公摊也越大。所以层数越高，得房率越低。
实际中，老公房、老动迁房，因为楼层低，经常得房率在85%以上。
看几个例子。
鞍山四村，产证37.44，套内30.4，得房率86%
艾南小区，产证面积53.3，套内43.1，得房率84%
也有例外。康桥板块的美林小城，商品房小区，但是得房率能上80%。
美林小城，产证120.91，套内99.2，得房率85%
一般来说，板式得房率最高，塔式最低。
说到塔楼，忍不住要吐槽泗泾正在卖的新盘---格力公园海德。
公园海德手绘结构平面图
图上画得清清楚楚，明明自己就是塔楼，偏不好意思讲，对外宣传叫「点式」。
公园海德宣传图页
又是流行的高低混搭，15层住宅负责拉高容积率，4层叠墅负责赚钱。
所以宣传文案里得房率78%到85%，大概率是叠墅85%，小高层78%。
公园海德104m2户型图
再看104平的户型图，卫生间和厨房门对门。感觉他们的老外设计师，既没学过风水，也没下过厨房！
钢筋混凝土强度高于砖混凝土，所以钢混的墙体面积小，从而得房率更高。
这点很有意思：南方因为气温高，对墙体的隔热效果要求比较低，所以南方建筑物外墙比北方要薄2-4cm。所以南方的墙体面积更小，得房率更高。
有得有失，南方人虽然在得房率上占了便宜，但是在集中供暖上吃了大亏。后面找机会单独聊供暖。
